時(shí)間：2023-03-22 17:35:32
緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇實(shí)物期權(quán)法論文，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！
遠(yuǎn)在20世紀(jì)60年代就有學(xué)者對(duì)知識(shí)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了粗淺、模糊的描述。但說法不一，最具有代表性的是1996年聯(lián)合國(guó)經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織（OECD）在《以知識(shí)為基礎(chǔ)的經(jīng)濟(jì)》報(bào)告所下的定義：知識(shí)經(jīng)濟(jì)是建立在知識(shí)和信息的生產(chǎn)、分配和使用之上的經(jīng)濟(jì)，本論文由整理提供相對(duì)于以土地資源為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)和以原材料、能源為基礎(chǔ)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)而言，它更強(qiáng)調(diào)知識(shí)積累的重要性。它的特征主要表現(xiàn)在投入資產(chǎn)的無形化。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)形態(tài)中，知識(shí)、智力等無形資產(chǎn)的投入起決定性作用。其經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)主要依靠知識(shí)、智力的拉動(dòng)。所以，無形資產(chǎn)的計(jì)量在知識(shí)經(jīng)濟(jì)下尤為重要。
一、無形資產(chǎn)計(jì)量上存在的問題
無形資產(chǎn)的本質(zhì)特點(diǎn)是“無形”，這一特點(diǎn)導(dǎo)致它的價(jià)值可能分布在零至很大的區(qū)間。并且其價(jià)值本身和價(jià)值變動(dòng)的頻率和幅度都具有很大的不確定性，這些都會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致對(duì)其進(jìn)行會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量、報(bào)告和管理的難度。
在傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)和工業(yè)經(jīng)濟(jì)下，流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)，在企業(yè)中所占的比例也相當(dāng)大。但在知識(shí)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，無形資產(chǎn)在企業(yè)資產(chǎn)中所占比例日趨增加，有的已占主導(dǎo)地位。在這種情況下，會(huì)計(jì)若仍抱著穩(wěn)健性原則的大旗，無疑會(huì)使企業(yè)資產(chǎn)的賬面價(jià)值與實(shí)際價(jià)值嚴(yán)重背離，導(dǎo)致會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真，同時(shí)也違反了客觀性和重要性會(huì)計(jì)原則。
二、無形資產(chǎn)計(jì)量缺陷帶來的影響
（1）難以滿足高科技行業(yè)無形資產(chǎn)所占比重不斷提高的客觀要求
在現(xiàn)行會(huì)計(jì)理論中，企業(yè)資源主要是指有形資產(chǎn)，雖然也不排除無形資產(chǎn)，但由于各種原因，無形資產(chǎn)在企業(yè)資源中始終只占次要地位。本論文由整理提供而當(dāng)前，企業(yè)在研發(fā)和銷售階段的巨大投入實(shí)質(zhì)上主要是對(duì)無形資產(chǎn)的投入。這些資源是決定企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵資源，也是決定企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的生命力之所在。不正視這一事實(shí)，仍將無形資產(chǎn)特別是人力資源排除在企業(yè)資產(chǎn)之外，不加以反映和核算，顯然是與客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律相背離的。
（2）不能準(zhǔn)確體現(xiàn)知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代擴(kuò)大無形資產(chǎn)確認(rèn)范圍的現(xiàn)實(shí)要求
傳統(tǒng)會(huì)計(jì)體制下，無形資產(chǎn)的確認(rèn)以權(quán)責(zé)發(fā)生制為基礎(chǔ)，要求以事項(xiàng)的發(fā)生為依據(jù)，這就使得無形資產(chǎn)在確認(rèn)時(shí)遇到困難：本論文由整理提供企業(yè)外購(gòu)和接受外部投資所形成的無形資產(chǎn)可以確認(rèn)，而自創(chuàng)無形資產(chǎn)不能予以確認(rèn)(只認(rèn)可)；但在知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，由知識(shí)創(chuàng)新所帶來的企業(yè)價(jià)值增加和獲得超額利潤(rùn)的能力成為一種較普遍的現(xiàn)象。無形資產(chǎn)地位的提高使得人們必須重新審視傳統(tǒng)的確認(rèn)方法，擴(kuò)大其確認(rèn)范圍，使無形資產(chǎn)能夠得到如實(shí)和充分的反映。
（3）沒有將知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代人力資源會(huì)計(jì)納入財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)
目前，會(huì)計(jì)只承認(rèn)知識(shí)產(chǎn)品（如專有技術(shù)等）的價(jià)值，沒有確認(rèn)人力資源的價(jià)值。在未來，人力資源會(huì)計(jì)將變得十分重要。本論文由整理提供人力資源應(yīng)被納入現(xiàn)代財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)系統(tǒng)，成為現(xiàn)代企業(yè)會(huì)計(jì)所要核算和監(jiān)督的內(nèi)容，進(jìn)一步完善人力資源的核算方法，建立人力資源核算的賬戶體系。將多種計(jì)量模式有機(jī)結(jié)合，用以計(jì)量人力資源的價(jià)值；進(jìn)一步明確人力資本的價(jià)值，人力資本所有者具有收益權(quán)，應(yīng)參與企業(yè)剩余利潤(rùn)的分配。
（4）難以滿足知識(shí)經(jīng)濟(jì)條件下無形資產(chǎn)計(jì)價(jià)方法多樣化的要求
無形資產(chǎn)開發(fā)是企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略的體現(xiàn)，是對(duì)未來進(jìn)行的戰(zhàn)略投資。由于知識(shí)和技術(shù)的不斷創(chuàng)新，無形資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值及其所能提供的未來經(jīng)濟(jì)收益是不斷變化的，而歷史成本恰恰不能反映無形資產(chǎn)的這種變化。因此，我們不可能完全套用有形資產(chǎn)的歷史成本計(jì)量方式來對(duì)無形資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量。所以，應(yīng)根據(jù)無形資產(chǎn)的特點(diǎn)，采用不同的計(jì)價(jià)方法，只有這樣才能正確反映知識(shí)型企業(yè)的價(jià)值。
三、知識(shí)經(jīng)濟(jì)下無形資產(chǎn)的計(jì)量
會(huì)計(jì)計(jì)量是會(huì)計(jì)人員運(yùn)用一定的計(jì)量模式，以貨幣為主要計(jì)量手段，并產(chǎn)生以貨幣定量信息為主的會(huì)計(jì)信息處理過程。本論文由整理提供實(shí)質(zhì)是確定無形資產(chǎn)的入賬價(jià)值，無形資產(chǎn)未來價(jià)值的計(jì)量也要遵循這一特定標(biāo)準(zhǔn)：可驗(yàn)證性，不同的會(huì)計(jì)人員對(duì)同一項(xiàng)無形資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量應(yīng)得到相同的結(jié)果，其中結(jié)果可以互為驗(yàn)證。一致性，無形資產(chǎn)的計(jì)量所使用的方法要前后保持，不能隨意變更，若需變更，要將變更的原因、情況在財(cái)務(wù)報(bào)告中說明。
企業(yè)價(jià)值是企業(yè)未來獲利能力的資本化現(xiàn)值。在知識(shí)經(jīng)濟(jì)的今天，無形資產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中起著舉足輕重的作用，無形資產(chǎn)的價(jià)值成為企業(yè)價(jià)值的一個(gè)重要組成部分。1、財(cái)務(wù)計(jì)量方法應(yīng)用于無形資產(chǎn)計(jì)量
（1）、確定無形資產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)值。無形資產(chǎn)的價(jià)值實(shí)現(xiàn)值是指企業(yè)無形資產(chǎn)的真正轉(zhuǎn)化價(jià)值。實(shí)際的無形資產(chǎn)價(jià)值可以高于或低于該數(shù)值，我們可將該數(shù)值理解為企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值與凈資產(chǎn)價(jià)值（股東權(quán)益）之間的差額。
（2）、確定無形資產(chǎn)的內(nèi)部構(gòu)成。采用財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)與非財(cái)務(wù)發(fā)數(shù)據(jù)相結(jié)合的方法來確定企業(yè)最重要的無形資產(chǎn)，即那些對(duì)企業(yè)未來績(jī)效增長(zhǎng)發(fā)揮重要作用的無形資產(chǎn)。假定A公司根據(jù)自身的實(shí)際情況，從人力資產(chǎn)、市場(chǎng)關(guān)系型資產(chǎn)與結(jié)構(gòu)型資產(chǎn)三個(gè)方面來分析，本論文由整理提供并建立了一套無形資產(chǎn)指標(biāo)體系。屬于人力資產(chǎn)方面的無形資產(chǎn)有：?jiǎn)T工競(jìng)爭(zhēng)力、員工忠誠(chéng)度、員工經(jīng)驗(yàn)值、員工技能、創(chuàng)新能力；屬于市場(chǎng)關(guān)系型資產(chǎn)方面的無形資產(chǎn)主要有：客戶信息庫(kù)、客戶交往時(shí)間、客戶類型、客戶潛力、客戶滿意度；屬于結(jié)構(gòu)型資產(chǎn)方面的無形資產(chǎn)有：組織結(jié)構(gòu)、組織進(jìn)程、企業(yè)軟件、企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)、合作者關(guān)系網(wǎng)；屬于人力資產(chǎn)與結(jié)構(gòu)型資產(chǎn)共有方面的無形資產(chǎn)有：組織學(xué)習(xí)能力、組織文化、組織科技；屬于人力資產(chǎn)與市場(chǎng)關(guān)系型資產(chǎn)共有方面的無形資產(chǎn)有：客戶關(guān)系；屬于市場(chǎng)關(guān)系型資產(chǎn)與結(jié)構(gòu)型資產(chǎn)共有的無形資產(chǎn)有：價(jià)值鏈、品牌、商標(biāo)；屬于三部分共有的無形資產(chǎn)有：綜合關(guān)系、知識(shí)產(chǎn)品、專利技術(shù)、信息數(shù)據(jù)。
（3）、根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)確定無形資產(chǎn)各構(gòu)成部分的權(quán)重。企業(yè)的高層領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)在其實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，分析企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的過程，研究各類無形資產(chǎn)的企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造過程中的作用，從而設(shè)定每類無形資產(chǎn)的權(quán)重。
2、實(shí)物期權(quán)法應(yīng)用于無形資產(chǎn)計(jì)量傳統(tǒng)的決策方法（如：現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法和決策樹方法）對(duì)投資者的決策都有著重要的作用，然而，在實(shí)際的市場(chǎng)上，公司投資所面臨的環(huán)境是各種各樣的不確定性和競(jìng)爭(zhēng)性。本論文由整理提供如果遵循這些傳統(tǒng)的投資方法的結(jié)論，經(jīng)常會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的投資決策或者使得投資者失去一些有利的投資機(jī)會(huì)。例如：在新經(jīng)濟(jì)時(shí)代，一些公司經(jīng)常要投資于一些凈現(xiàn)值為負(fù)的投資項(xiàng)目（例如風(fēng)險(xiǎn)投資家在項(xiàng)目的種子期選擇相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行投資；投資一些還沒有產(chǎn)生正的現(xiàn)金流的投資項(xiàng)目）等，我們已經(jīng)無法利用傳統(tǒng)的投資決策分析工具解釋這些現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。超級(jí)秘書網(wǎng)
摘 要 在一些風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的評(píng)估中，常見的傳統(tǒng)評(píng)估方法的不足日益顯露，實(shí)物期權(quán)的評(píng)估方法被越來越多的投資者和學(xué)者認(rèn)可。本文在二叉樹和三叉樹定價(jià)模型的基礎(chǔ)上，構(gòu)造了二叉樹和三叉樹相結(jié)合的期權(quán)定價(jià)模型，并通過一個(gè)具體案例來說明該模型的應(yīng)用。
關(guān)鍵詞 實(shí)物期權(quán) 二叉樹 三叉樹 項(xiàng)目評(píng)估
1 引言
對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目來說，傳統(tǒng)的項(xiàng)目評(píng)估方法（如NPV法）在其明顯適用性方面感覺大打折扣。凈現(xiàn)值法在傳統(tǒng)的投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的評(píng)估中，起著非常重要的作用，但是對(duì)一些不確定性高的投資項(xiàng)目，其在應(yīng)用中越來越暴露出它的不足。因?yàn)閮衄F(xiàn)值法只考慮投資項(xiàng)目未來的現(xiàn)金流，忽略了其他因素，特別是有些項(xiàng)目所含期權(quán)的價(jià)值沒有被體現(xiàn)。與此同時(shí)，實(shí)物期權(quán)法在評(píng)估不確定性高的項(xiàng)目中，能夠比較合理的估算出風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目的價(jià)值，為投資決策作出科學(xué)客觀的參考。
本文只對(duì)實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型方面作出一些探索，同時(shí)提出一種新的實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型――二叉樹和三叉樹相結(jié)合的期權(quán)定價(jià)模型，作為純二叉樹或純?nèi)鏄涠▋r(jià)模型的補(bǔ)充，在某種情況下可能更符合市場(chǎng)變化的情況，最后結(jié)合一個(gè)具體的案例來展示該定價(jià)模型的應(yīng)用。
2 實(shí)物期權(quán)的二叉樹和三叉樹定價(jià)模型
2.1二叉樹定價(jià)模型
Cox 、Ross和Rubinstein 在1979 年提出二叉樹模型，二叉樹模型的定價(jià)基礎(chǔ)為風(fēng)險(xiǎn)中性定價(jià)法。假設(shè)當(dāng)前的股票價(jià)格為 ，該股票所對(duì)應(yīng)的看漲期權(quán)價(jià)格為 ，假設(shè)期權(quán)執(zhí)行價(jià)格為 ，并且假設(shè)股票在下一期即未來的一段時(shí)刻 內(nèi)，只有上升和下降兩種可能的價(jià)格出現(xiàn)：股票價(jià)格上升的概率為 ，價(jià)格從當(dāng)前的 變化到新的價(jià)格 ，相對(duì)應(yīng)的期權(quán)價(jià)格為 ；或股票價(jià)格以概率（ ）從當(dāng)前的價(jià)格 變化到 ，那么股票的期權(quán)價(jià)格就變?yōu)?。在股票期權(quán)的有效期內(nèi)，期權(quán)的價(jià)值可以同步的根據(jù)股票的價(jià)格來進(jìn)行計(jì)算。二叉樹模型中股票價(jià)格變化的路徑圖如圖1所示
期權(quán)的價(jià)值在其有效期內(nèi)，可以通過其對(duì)應(yīng)得股票價(jià)格來進(jìn)行計(jì)算，同時(shí)可以利用股票和期權(quán)合約的合理組合來構(gòu)造出一個(gè)無風(fēng)險(xiǎn)投資的組合。為了讓此證券投資組合為無風(fēng)險(xiǎn)組合，用借款成本為無風(fēng)險(xiǎn)利率購(gòu)買一份股票頭寸和 份期權(quán)合約的空頭頭寸來組合證券投資，這就需要持有精確的期權(quán)合約份數(shù) ，以使在期權(quán)到期日，上述兩個(gè)證券組合的價(jià)值相等，無論該股票價(jià)格是上升還是下降，即有 整理可得
2.3 二叉樹和三叉樹相結(jié)合的期權(quán)定價(jià)模型
4 模型的應(yīng)用
某公司在2012年初有一風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目，且己經(jīng)具備一定的理論技術(shù)儲(chǔ)備，計(jì)劃在當(dāng)年新建一個(gè)車間上馬該生產(chǎn)線進(jìn)行調(diào)試、測(cè)試和試生產(chǎn)產(chǎn)品，考慮到一些不確定因素，該項(xiàng)目可在2012年的一年內(nèi)等不確定因素明朗之后，再進(jìn)行投資，這樣公司對(duì)該項(xiàng)目的推遲時(shí)間有1年，也就是說公司可以選擇在一年內(nèi)等一些不確定因素明朗之后再進(jìn)行投資，由于產(chǎn)品的更新?lián)Q代，預(yù)計(jì)最初的生產(chǎn)線將于2016年淘汰。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期間的現(xiàn)金流量表如表4-1所示。
通過計(jì)算期初的推遲期權(quán)價(jià)值 萬(wàn)元，附含期權(quán)價(jià)值的項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為 ，說明在公司認(rèn)可的收益率下，投資項(xiàng)目是可行的。由于管理的柔性實(shí)物期權(quán)的存在提高了項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值，使公司對(duì)一些項(xiàng)目的投資更具有戰(zhàn)略性。
五 結(jié)論
投資項(xiàng)目評(píng)估是當(dāng)今經(jīng)濟(jì)社會(huì)中的一個(gè)熱點(diǎn)，科學(xué)合理的進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)估非常重要。在對(duì)一些不確定性高的投資項(xiàng)目評(píng)估從而進(jìn)行投資決策時(shí)，傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值（NPV）法忽略了管理的柔性，沒有考慮項(xiàng)目中所含的期權(quán)價(jià)值，但有些項(xiàng)目是企業(yè)的戰(zhàn)略性投資，其擁有本項(xiàng)目可預(yù)期現(xiàn)金流以外的價(jià)值，如果用凈現(xiàn)值法可能該項(xiàng)目被認(rèn)為不可行，從而有可能使企業(yè)失去戰(zhàn)略布局，而實(shí)物期權(quán)法可以比較好的對(duì)管理柔性的價(jià)值進(jìn)行估算，能客觀地反映項(xiàng)目的真實(shí)價(jià)值，為企業(yè)進(jìn)行科學(xué)的投資決策提供參考。在今后的研究中，將繼續(xù)研究風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目決策過程，進(jìn)一步的改進(jìn)模型，構(gòu)建更為符合實(shí)際的投資評(píng)價(jià)模型，提高模型的精確度.
參考文獻(xiàn)：
[1]羅孝玲.期權(quán)投資學(xué)（第2版）.北京：經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.2010：87-100.
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【關(guān)鍵詞】企業(yè) 投資決策 方法
引言
企業(yè)選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y決策方法是企業(yè)正確進(jìn)行投資的前提。許廣義認(rèn)為：投資決策的各種分析方法是在實(shí)踐中形成并發(fā)展完善的，但這并不表明運(yùn)用這些方法在任何情況下都有效，造成方法失效的原因是多種多樣的。
目前，投資分析方法主要分以凈現(xiàn)值法為代表的傳統(tǒng)的投資決策方法和近年來新興起的實(shí)物期權(quán)法。由于傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法（NPV）在解決不確定問題時(shí)有其固有的局限性，這樣使得該方法在評(píng)價(jià)具有風(fēng)險(xiǎn)不確定性項(xiàng)目時(shí)顯得蒼白無力。于是新的評(píng)價(jià)投資決策方法的工具――實(shí)物期權(quán)法得到了發(fā)展，它對(duì)應(yīng)企業(yè)管理者來說非常重要，它提供了一種新的思維模式，可以根據(jù)企業(yè)投資決策的投資機(jī)會(huì)靈活地調(diào)整投資的節(jié)奏與規(guī)模，最大限度的回避風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。實(shí)物期權(quán)法它不是對(duì)傳統(tǒng)決策方法（NPV）的完全否定，而是在保持傳統(tǒng)投資決策方法合理的基礎(chǔ)上，對(duì)不確定性因素積極地做出回應(yīng)的思維模式。
本文將通過對(duì)傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法和新興的實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行比較分析，以達(dá)到為企業(yè)經(jīng)理人提供一種全新的投資決策思路的目的，進(jìn)而得出企業(yè)要想獲得豐厚的預(yù)期收益，就必須要能夠?qū)彆r(shí)度勢(shì)，面對(duì)復(fù)雜多變的競(jìng)爭(zhēng)條件，及時(shí)有效地做出正確的抉擇。
二、比較分析
（一）傳統(tǒng)的投資決策方法及局限性分析。
對(duì)于我們了解的眾多的企業(yè)投資決策分析方法，目前發(fā)展最完備、應(yīng)用最廣泛的是凈現(xiàn)值法（NPV）。
凈現(xiàn)值法（NPV）是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目的一種方法。該方法通過將企業(yè)投資項(xiàng)目從開始階段到項(xiàng)目結(jié)束完成的整個(gè)存續(xù)期間的各期現(xiàn)金流入量和現(xiàn)金流出量按合適的折現(xiàn)率貼現(xiàn)，將以此得到的現(xiàn)金流入量現(xiàn)值與現(xiàn)金流出量現(xiàn)值進(jìn)行加總求和得到凈現(xiàn)金流入，然后把其作為評(píng)估企業(yè)是否應(yīng)該投資的基本依據(jù)。 如果凈現(xiàn)金流入為正值，則投資方案是可以接受的；但如果凈現(xiàn)金流入為負(fù)的，那么投資方案就不可接受。并且凈現(xiàn)值越大，投資方案越好。但是此時(shí)的傳統(tǒng)投資決策評(píng)估方法（NPV）由于具有本質(zhì)靜態(tài)性，缺乏決策上的靈活性，已不能滿足在現(xiàn)實(shí)不確定環(huán)境下進(jìn)行項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)估的需求，局限性具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.NPV法假設(shè)投資項(xiàng)目是可逆的。不過現(xiàn)實(shí)中大多數(shù)的投資都是不可逆的，這是該傳統(tǒng)投資決策方法的重大理論缺陷。投資開始后，如果投資項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況沒有預(yù)料的好，企業(yè)也能夠沒有任何損失，收回最開始的投資；相應(yīng)地，如果企業(yè)不能立即投資，就將會(huì)永遠(yuǎn)失去這個(gè)投資機(jī)會(huì)。很明顯，傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策的這一假設(shè)與事實(shí)不符。但實(shí)際上，大多數(shù)情況下，企業(yè)的投資都具有不可逆性。實(shí)體經(jīng)濟(jì)都或多或少地存在有一定的專有性。故其在二級(jí)市場(chǎng)上變現(xiàn)就比較困難，更談不上毫發(fā)無損。總之，企業(yè)的投資一定會(huì)有沉沒成本在的。
2.NPV法忽略了企業(yè)未來成長(zhǎng)機(jī)會(huì)的價(jià)值。因?yàn)閷?duì)于企業(yè)來說，投資項(xiàng)目在短期內(nèi)并非都能獲益，但長(zhǎng)期看來，這些項(xiàng)目卻可能為企業(yè)帶來很大的后續(xù)投資機(jī)會(huì)，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，故具有戰(zhàn)略價(jià)值。而傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法往往只注重投資項(xiàng)目存續(xù)期間的直接獲利能力，忽略了其對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的深遠(yuǎn)影響。例如，投資于研究和發(fā)展項(xiàng)目，可能會(huì)獲得專利，為企業(yè)創(chuàng)造未來獲利機(jī)會(huì)；購(gòu)入一塊土地可能會(huì)有利于未來開采礦產(chǎn)或者開發(fā)房地產(chǎn)等。這些活動(dòng)有一個(gè)共同特點(diǎn)，就是使企業(yè)獲得未來成長(zhǎng)的機(jī)會(huì)。
3.NPV法忽略了企業(yè)投資靈活性的價(jià)值。傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法在評(píng)估投資項(xiàng)目的可行性時(shí)通常假設(shè)投資項(xiàng)目后續(xù)進(jìn)度總是按決策之初制定的程序進(jìn)行，項(xiàng)目存續(xù)期間一般不再進(jìn)行任何更正和改變，很少考慮到企業(yè)可以根據(jù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化適時(shí)調(diào)整投資的規(guī)模和時(shí)機(jī)，即傳統(tǒng)的企業(yè)投資決策方法沒有將投資項(xiàng)目的靈活性價(jià)值納入考察范圍。
（二）基于金融期權(quán)理論上的實(shí)物期權(quán)法。
由于傳統(tǒng)的NPV 法存在有缺陷，研究者對(duì)其進(jìn)行進(jìn)一步地改進(jìn)。于是，基于金融期權(quán)理論的實(shí)物期權(quán)這一理念在1977年由麻省理工學(xué)院的學(xué)者Stewart Myers首次提出。
他提出了把投資機(jī)會(huì)看成是增長(zhǎng)期權(quán)（Growth Option.）的思想，并認(rèn)為管理柔性與金融期權(quán)具有一些相同的特點(diǎn)，比如說認(rèn)為對(duì)一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)的看漲期權(quán)便是賦予企業(yè)以一種支付約定的價(jià)格得到基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利而不是義務(wù)；與此同時(shí)，看跌期權(quán)便是賦予企業(yè)出賣一項(xiàng)資產(chǎn)而得到約定價(jià)格的權(quán)利。當(dāng)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初始投資時(shí)，才能當(dāng)該項(xiàng)目有更好預(yù)期回報(bào)時(shí)賦予企業(yè)隨后的投資權(quán)利。對(duì)這一理論的改革，成為不確定狀況下投資決策重要的分析工具。從實(shí)物期權(quán)方面看，投資項(xiàng)目的價(jià)值是：擴(kuò)展的NPV=靜止的NPV+投資機(jī)會(huì)的價(jià)值。
三、結(jié)束語(yǔ)
鑒于以上的論述分析，我們得出如下結(jié)論觀點(diǎn)：
企業(yè)要取得良好的投資效益， 必須做好投資機(jī)會(huì)研究工作。如果一開始就沒有成功的項(xiàng)目選擇評(píng)價(jià)，那么所有后續(xù)的評(píng)價(jià)就沒有成功基礎(chǔ)。企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目在投資過程的不同階段都會(huì)有相對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)，因此企業(yè)投資決策者要通過審慎評(píng)價(jià)，盡最大程度地把握投資過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)因素，從而可以在不同的投資階段據(jù)以做出正確的判斷。企業(yè)的發(fā)展一定不要墨守成規(guī)， 一成不變， 要依據(jù)存在的各種因素的發(fā)展變化， 不斷做出調(diào)整， 只有這樣才能在變化的市場(chǎng)中生存壯大起來。最后強(qiáng)調(diào)了實(shí)物期權(quán)法的實(shí)用意義，拓寬了投資者的思路，有助于決策者用長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光分析問題，正視千變?nèi)f化的市場(chǎng)，把握恰當(dāng)?shù)臋C(jī)會(huì)為企業(yè)創(chuàng)造最大的價(jià)值。
參考文獻(xiàn)：
[1]Blanchard，O.J.and Wyplosz， C.An Empirical Structural Model of AggregateDemand [J].Journal of Monetary Economics，1981.
【摘要】傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值投資決策方法將不確定性視為一種損失，忽略了項(xiàng)目投資的靈活性和戰(zhàn)略性，往往造成項(xiàng)目?jī)r(jià)值的低估，而實(shí)物期權(quán)彌補(bǔ)了NPV法的不足。本文將實(shí)物期權(quán)方法引入房地產(chǎn)投資決策中，對(duì)比分析了傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法的一些不足，介紹了實(shí)物期權(quán)的基本理論，并采用了B-S期權(quán)定價(jià)模型對(duì)房地產(chǎn)投資決策過程中蘊(yùn)含的遲延期權(quán)進(jìn)行了案例分析。
【關(guān)鍵詞】實(shí)物期權(quán)；投資決策；金融期權(quán)定價(jià)
Abstract:Traditional Net Present Value method(NPV)of investment decision regards uncertainty as a deficiency,ignoring investment’s flexibility and strategy,which often induce underestimation of the project’s value;while Real Option can compensate the deficiency of NPV method.This article introduce real option approach in real estate investment decision-making,comparatively analyzing some deficiency of NPV,presenting the basic theory of real option,and using the B-S option pricing model to analyze delay option in the process of investment decision-making on the real estate.
Key words:Real Options;Investment Decision;Financial Option Pricing
房地產(chǎn)業(yè)是一種典型的投資大、風(fēng)險(xiǎn)高、周期久的投資行業(yè)，受各種不確定因素的影響較多，開發(fā)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行以及效益獲取的最大化是建立在合理、科學(xué)的投資決策方法上的。因此，研究房地產(chǎn)投資決策對(duì)企業(yè)的發(fā)展和效益具有重要意義。
一、NPV法在房地產(chǎn)投資決策中的缺陷
在房地產(chǎn)投資決策中應(yīng)用最為廣泛的是凈現(xiàn)值法（NetPresent Value，簡(jiǎn)稱NPV），但凈現(xiàn)值方法隱含著下列假設(shè)：（1）投資是可逆的；（2）未來現(xiàn)金流的收益是可測(cè)的，并能確定相應(yīng)的折現(xiàn)率；（3）投資者在投資時(shí)機(jī)上沒有選擇的余地，只能采用剛性的投資策略。
然而對(duì)于房地產(chǎn)投資而言，上述假設(shè)顯然是不合理的。首先，對(duì)于房地產(chǎn)來說，其投資并不是可逆的。一旦投資，投資的初始成本部分或全部成為沉沒成本，不容易收回。其次，由于各種不確定性的存在，未來的收益狀況的預(yù)期未必會(huì)按一條清晰可見的軌跡運(yùn)行，因此決策者很難對(duì)未來收益狀況做出準(zhǔn)確的判斷，并且折現(xiàn)率的選取往往會(huì)融入人為的主觀因素而使折現(xiàn)率取值偏大，從而降低了投資項(xiàng)目的價(jià)值估計(jì)[1]。所以單純以凈現(xiàn)值作為投資決策的依據(jù)往往會(huì)導(dǎo)致決策失誤。再次，投資者在不確定的環(huán)境下可以靈活地選擇投資時(shí)機(jī)，房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)動(dòng)態(tài)投資決策的過程，投資決策者可以根據(jù)新信息對(duì)項(xiàng)目投資策略做出及時(shí)的調(diào)整，以求獲得更大的利潤(rùn)。而傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法是一種無法體現(xiàn)出房地產(chǎn)投資的這種柔性價(jià)值，它認(rèn)為在項(xiàng)目的選擇過程中要么現(xiàn)在就投，要么永遠(yuǎn)不投的一次性的決策，而不是可以推遲等等再看，這樣會(huì)導(dǎo)致良好的投資機(jī)會(huì)的流失。
由上述所見，在不確定性極大的房地產(chǎn)業(yè)，傳統(tǒng)的投資決策方法具有很大的局限性，因此不能很好的為投資者提供科學(xué)的決策指導(dǎo)。實(shí)物期權(quán)方法正迎合這種評(píng)價(jià)與決策的需要，以一種新的思維視角來看待房地產(chǎn)投資決策，彌補(bǔ)了NPV法的這些不足。
二、實(shí)物期權(quán)理論
（一）實(shí)物期權(quán)的理論基礎(chǔ)
期權(quán)（Option）又稱選擇權(quán)，它是一種契約，指合約持有者在到期日或到期日之前根據(jù)具體情況做出具體選擇的權(quán)利。期權(quán)的實(shí)質(zhì)在于給予持有者做某事的權(quán)利而非義務(wù)，持有者只有在預(yù)定價(jià)格對(duì)他有利可圖時(shí)才使用期權(quán)，否則期權(quán)就被放棄。這種權(quán)利與義務(wù)的不對(duì)稱現(xiàn)象不僅存在于金融領(lǐng)域，也廣泛存在于實(shí)物投資領(lǐng)域。
1973年B1ack和Scho1es提出了第一個(gè)期權(quán)定價(jià)公式，隨后Merton等人的研究使使期權(quán)定價(jià)理論長(zhǎng)足發(fā)展，主要解決了金融期權(quán)的定價(jià)問題。在隨后的理論和實(shí)踐發(fā)展中，人們逐步認(rèn)識(shí)到期權(quán)定價(jià)的本質(zhì)是對(duì)更廣泛意義上的“或有索取權(quán)”的權(quán)利價(jià)值進(jìn)行分析，因此，期權(quán)定價(jià)理論也逐步由金融領(lǐng)域進(jìn)入實(shí)物投資領(lǐng)域。美國(guó)麻省理工斯隆管理學(xué)院Myers教授在1977年認(rèn)識(shí)到期權(quán)定價(jià)理論可以用來指導(dǎo)投資者對(duì)實(shí)物投資項(xiàng)目的決策，認(rèn)為管理的靈活性與金融期權(quán)具有一定的相似性，他指出企業(yè)對(duì)實(shí)物資產(chǎn)的投資可以看作是購(gòu)買一個(gè)權(quán)利，從而能在未來以一定價(jià)格取得或出售一項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)或投資計(jì)劃，所以實(shí)物資產(chǎn)的投資可以應(yīng)用類似評(píng)估一般期權(quán)的方式來進(jìn)行評(píng)估。同時(shí)又因?yàn)槠錁?biāo)的物為實(shí)物資產(chǎn)，故將此性質(zhì)的期權(quán)稱為實(shí)物期權(quán)。歸結(jié)起來實(shí)物期權(quán)是指在不確定性條件下，與金融期權(quán)類似的實(shí)物資產(chǎn)投資的選擇權(quán)[2]。
（二）實(shí)物期權(quán)的基本思想
實(shí)物期權(quán)的基本思想正是在于以期權(quán)的思維來考慮投資問題，通過實(shí)物期權(quán)使我們?cè)诿媾R不確定性市場(chǎng)條件的實(shí)物投資中，可以選擇諸如何時(shí)投資？怎樣投資？投資多少？并且這些選擇權(quán)利都是有價(jià)值的[3]。由于有了這種“選擇權(quán)”，使項(xiàng)目具有更大的靈活性和更高的價(jià)值。與傳統(tǒng)的投資決策分析方法相比，實(shí)物期權(quán)的思想不是集中于對(duì)單一的現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，而是把分析集中在項(xiàng)目所具有的不確定性問題上，實(shí)物期權(quán)的分析使我們可以綜合考慮針對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、撤資和市場(chǎng)變化的決策行為。
（三）B-S定價(jià)模型
引人實(shí)物期權(quán)理論后，一個(gè)投資項(xiàng)目的價(jià)值應(yīng)該分為兩部分，凈現(xiàn)值和靈活性價(jià)值，即投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值（ENPV）=傳統(tǒng)決策方法的凈現(xiàn)值（NPV）+投資項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值（ROV）。目前，在確定投資項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值即實(shí)物期權(quán)定價(jià)中，采用最廣泛的是布萊克一舒爾斯（Black一scholes）期權(quán)定價(jià)模型。由于實(shí)物期權(quán)是金融期期權(quán)理論在投資項(xiàng)目上的實(shí)際運(yùn)用，因此在價(jià)值計(jì)算和參數(shù)特征上與金融期權(quán)有許多相似之處。
Black-Scholes期權(quán)定價(jià)模型實(shí)際上是一個(gè)不支付紅利的歐式看漲期權(quán)定價(jià)公式，表述為[4]：
其中：
和表示正態(tài)分布
C為看漲期權(quán)的價(jià)值
公式中有關(guān)參數(shù)在金融期權(quán)與實(shí)物期權(quán)的意義具體如下表所示：
金融期權(quán)與實(shí)物期權(quán)有關(guān)參數(shù)的對(duì)應(yīng)關(guān)系
三、房地產(chǎn)投資決策中蘊(yùn)含的實(shí)物期權(quán)種類
房地產(chǎn)開發(fā)具有明顯的期權(quán)特性，投資者可以選擇是否立即開發(fā)，可以選擇最佳開發(fā)規(guī)模以及選擇最優(yōu)開發(fā)時(shí)機(jī)等。在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，主要有以下幾種實(shí)物期權(quán)：
（一）延遲投資期權(quán)
延遲投資期權(quán)是指投資者可以選擇先不投資而等到以后某一時(shí)間投資的權(quán)利，相當(dāng)于一個(gè)看漲期權(quán)。由于房地產(chǎn)受經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、市場(chǎng)、位置等不確定風(fēng)險(xiǎn)因素的影響，當(dāng)立即投資可能會(huì)產(chǎn)生負(fù)的收益時(shí)，投資者可以等市場(chǎng)狀況更加明朗以后再?zèng)Q定是否投資。
（二）分階段投資期權(quán)
投資者一次性投入所有資金風(fēng)險(xiǎn)大，投資者可以根據(jù)市場(chǎng)需求變化來分階段決定資金投入。即市場(chǎng)情況好時(shí)，加大投資金額，當(dāng)市場(chǎng)情況糟糕時(shí)，縮減投資金額。
（三）擴(kuò)張投資期權(quán)
房地產(chǎn)投資者可以根據(jù)前期投資情況，選擇改變投資規(guī)模。如果項(xiàng)目投資效果比預(yù)期好，投資者者可以在未來增加投資，獲取更好的收益。
（四）轉(zhuǎn)換期權(quán)
轉(zhuǎn)換期權(quán)為企業(yè)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)提供了柔性策略。投資者可以根據(jù)市場(chǎng)需求，投資者有權(quán)在未來在各種不同的房屋用途之間靈活轉(zhuǎn)換，保證利益的獲取[5]。比如可以選擇在寫字樓、酒店、及居民住宅房之間進(jìn)行轉(zhuǎn)換。
（五）放棄期權(quán)
投資者可以根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際的運(yùn)行情況，如果投資項(xiàng)目的收益為負(fù)或市場(chǎng)條件惡化，則投資者可以選擇放棄該項(xiàng)目的投資，將資金轉(zhuǎn)向更有價(jià)值的項(xiàng)目。
（六）收縮期權(quán)
收縮投資期權(quán)是與擴(kuò)張投資期權(quán)相對(duì)應(yīng)的實(shí)物期權(quán)，項(xiàng)目持有者在未來項(xiàng)目投資利潤(rùn)不符合預(yù)期時(shí)，開發(fā)商可以通過縮小投資項(xiàng)目規(guī)模，減少投資。例如，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求減少，投資者資者可以通過收縮開發(fā)規(guī)模甚至中止開發(fā)來減少損失。
四、房地產(chǎn)投資決策中延遲期權(quán)案例分析
（一）案例簡(jiǎn)介
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年末以9500元的價(jià)格在重慶大渡口區(qū)購(gòu)買了一處商品房用地，商品房全部用于出售．項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率為20%。項(xiàng)目預(yù)期投資額和收益如表1所列。
（二）傳統(tǒng)投資決策分析
按傳統(tǒng)凈現(xiàn)值法計(jì)算．得該項(xiàng)目現(xiàn)在開發(fā)的凈現(xiàn)值為：
NPV=（10500/1.2²+17500/1.2³）一（4000+3500/1.2+4000/1.2²）=7724.5萬(wàn)元
那么，根據(jù)傳統(tǒng)投資決策的標(biāo)準(zhǔn)，此項(xiàng)目不應(yīng)當(dāng)現(xiàn)在開發(fā)。但是，實(shí)際情況中，如果未來市場(chǎng)轉(zhuǎn)好，則延遲開發(fā)可能使項(xiàng)目?jī)r(jià)值為正，嘗試應(yīng)用實(shí)物期權(quán)的方法進(jìn)行分析延遲期權(quán)價(jià)值，可以看看能得出什么結(jié)果。
（三）運(yùn)用實(shí)物期權(quán)法分析
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地使用權(quán)后?？梢哉J(rèn)為擁有了土地的一個(gè)為期兩年類似美式看漲期權(quán)的延遲開發(fā)期權(quán)．我國(guó)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十五條明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)期限滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。”所以，開發(fā)商可根據(jù)市場(chǎng)信息的不確定性程度采取靈活措施，可選擇兩年內(nèi)任一時(shí)間投資，但是一年之后的期權(quán)費(fèi)用會(huì)增加20%的土地出讓金。而土地成本是確定的，可假設(shè)相對(duì)不變。下面以第2年末開發(fā)為例用實(shí)物期權(quán)法進(jìn)行分析。
1.參數(shù)確定
標(biāo)的資產(chǎn)當(dāng)前價(jià)格（S）：
S=（10500/1.2²+17500/1.2³）/1.2²=12096.5萬(wàn)元
執(zhí)行價(jià)格（X）：X=4000+3500/1.2+4000/1.2²=9694.5萬(wàn)元：
無風(fēng)險(xiǎn)利率（r）：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的無風(fēng)險(xiǎn)利率一般選擇與項(xiàng)目同期限的國(guó)債利率，r取5%。
標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)值的波動(dòng)率（σ）：投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值波動(dòng)率是一個(gè)比較難以準(zhǔn)確計(jì)量的參數(shù)，一般通過房地產(chǎn)歷史波動(dòng)率來估計(jì)。根據(jù)以往統(tǒng)計(jì)波動(dòng)率取35%：
2.延遲開發(fā)期權(quán)價(jià)值凈價(jià)值計(jì)算
延遲開發(fā)期權(quán)價(jià)值
=0.8966
萬(wàn)元
土地閑置費(fèi)：950020%/1.2²=1319.44萬(wàn)元
延遲開發(fā)期權(quán)價(jià)值凈價(jià)值：4104.49-1319.44=2785.05萬(wàn)元
3.投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值（ENPV）
ENPV=7724.5+2785.05=10509.559500萬(wàn)元
從上述結(jié)果可以看出，傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值法低估了投資項(xiàng)目所具有的價(jià)值。即使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的NPV小于土地費(fèi)用，也不能輕意的放棄投資。
五、結(jié)論
實(shí)物期權(quán)為房地產(chǎn)投資決策提供了一種新的分析思路和分析方法，它考慮了房地產(chǎn)投資中的不確定性、項(xiàng)目管理的靈活性和戰(zhàn)略性問題，并通過期權(quán)定價(jià)模型將期權(quán)的價(jià)值量化，完整地體現(xiàn)了項(xiàng)目可利用的價(jià)值，在實(shí)踐中有越來越重要的應(yīng)用價(jià)值。實(shí)物期權(quán)法不是對(duì)NPV法的簡(jiǎn)單否定，而是在保留NPV法合理內(nèi)核的基礎(chǔ)上，彌補(bǔ)了NPV法在投資決策中的缺陷。在項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值接近0時(shí)，實(shí)物期權(quán)方法的使用更有現(xiàn)實(shí)意義。
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論文摘要:我們?cè)诶脗鹘y(tǒng)方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí),很少考慮到項(xiàng)目在投資和管理中的選擇權(quán)問題,實(shí)際上,選擇權(quán)作為一種客觀存在,自古以來就無所不在。文章首先介紹了金融期權(quán),然后對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行較為深入的探討。
一、引言
過去,我們?cè)诶脗鹘y(tǒng)方法對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估時(shí),很少考慮到項(xiàng)目在投資和管理中的選擇權(quán)問題,實(shí)際上,選擇權(quán)作為一種客觀存在,自古以來就無所不在。如人們?cè)诮?jīng)營(yíng)過程中,會(huì)根據(jù)經(jīng)營(yíng)的狀況選擇是否繼續(xù)經(jīng)營(yíng),或者擴(kuò)大、縮小經(jīng)營(yíng),甚至是放棄經(jīng)營(yíng)。這種經(jīng)營(yíng)的靈活性使企業(yè)可以在經(jīng)營(yíng)中因勢(shì)利導(dǎo),適應(yīng)形勢(shì)的變化,降低經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn),提高經(jīng)營(yíng)的效益,體現(xiàn)出了一定的價(jià)值。而今,隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展,各種新型金融工具,如股票期權(quán)、可贖回債券等的相繼出現(xiàn)以及衍生金融市場(chǎng)的建立,使得人們可以方便地在市場(chǎng)上進(jìn)行選擇權(quán)交易,選擇權(quán)的價(jià)值被進(jìn)一步體現(xiàn)了出來。如果我們?cè)谠u(píng)估過程中,尤其在對(duì)高科技企業(yè)這種選擇權(quán)價(jià)值占企業(yè)價(jià)值絕大多數(shù)的企業(yè)評(píng)估過程中,還沿襲以前的做法,不考慮選擇權(quán)的價(jià)值,必然會(huì)扭曲企業(yè)價(jià)值。
針對(duì)傳統(tǒng)評(píng)估方法的局限,近20年來,學(xué)者們就這一問題進(jìn)行了深入的研究,提出了很多解決問題的新方法和新思路,比較典型的是期權(quán)定價(jià)的方法。Ross(1978)曾撰文指出,風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目潛在的投資機(jī)會(huì)可視為另一種期權(quán)形式——實(shí)物期權(quán),并由此引發(fā)了對(duì)實(shí)物期權(quán)估價(jià)理論的深入探討。近年來,隨著1997年度諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)授予美國(guó)兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家——MyronScholesRobertC·Merton,以表彰他們?cè)诮鹑陬I(lǐng)域應(yīng)用數(shù)學(xué)工具,解決了金融衍生工具的定價(jià)問題,許多學(xué)者開始研究如何利用這一理論,以解決經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中存在的實(shí)際問題。在評(píng)估領(lǐng)域,比較地研究集中在對(duì)實(shí)物期權(quán)法的研究。在下面的研究中,筆者將首先介紹金融期權(quán),從而引出對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資的實(shí)物期權(quán)方法的探討。
二、金融期權(quán)
金融期權(quán)是未來一定期限內(nèi)的選擇權(quán)。其持有者在支付一定金額的費(fèi)用(權(quán)力金)后,享有在將來某一時(shí)間某一時(shí)期內(nèi)以預(yù)定價(jià)格(執(zhí)行價(jià)格)購(gòu)買或出售一定基礎(chǔ)資產(chǎn)的權(quán)利。它有兩種基本形式,看漲期權(quán)和看跌期權(quán)?？礉q期權(quán)是一種持有者按約定的價(jià)格買入某種資產(chǎn)的權(quán)利;看跌期權(quán)則是一種持有者按照約定的價(jià)格賣出某種資產(chǎn)的權(quán)利,按照?qǐng)?zhí)行期的不同。期權(quán)又可分為歐式期權(quán)和美式期權(quán)。歐式期權(quán)的持有者只能在未來某一確定的時(shí)間買賣某種資產(chǎn);美式期權(quán)的持有者則可以在未來一定時(shí)期內(nèi)買賣某種資產(chǎn)。因而美式期權(quán)比歐式期權(quán)更加靈活。期權(quán)有三個(gè)主要特征,它們是:不可逆性、不確定性和靈活性。期權(quán)持有者付出一定的成本(不可逆性)后,面對(duì)預(yù)先不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)的環(huán)境(不確定性),就有權(quán)力但是沒有義務(wù)(靈活性)行使期權(quán)。期權(quán)是否被執(zhí)行,完全取決于持有人,如果最后不執(zhí)行,其最大的損失僅以付出的權(quán)力金為限。
以基礎(chǔ)資產(chǎn)為股票的歐式看漲期權(quán)為例,投資者以價(jià)格P買入一份執(zhí)行價(jià)格為E的該看漲期權(quán)。股票的價(jià)格用S來表示。并假設(shè)到期日的股票價(jià)格為ST,到期時(shí)間為T。則到期日時(shí),期權(quán)持有人持有期權(quán)的價(jià)值為Max(ST-E,0)持有人的損益情況π如圖1所示。
由上圖我們可以看出:當(dāng)ST-E>P時(shí),投資者執(zhí)行期權(quán),可以獲得盈利;當(dāng)0<ST-E<P時(shí),投資者執(zhí)行期權(quán),虧損部分初始成本;當(dāng)ST-E<0時(shí),投資者放棄期權(quán),虧損全部初始成本。對(duì)于歐式看漲期權(quán)的賣方而言,由于買賣雙方實(shí)際是零和博弈,買方盈利時(shí)賣方必然虧損,則賣方的損益狀況與買方正好相反,當(dāng)ST-E>P時(shí),買方執(zhí)行期權(quán),賣方虧損;當(dāng)0<ST-E<P時(shí),買方執(zhí)行期權(quán),賣方賺取部分期權(quán)費(fèi);當(dāng)ST-E<0時(shí),買方放棄期權(quán),賣方賺取全部期權(quán)費(fèi)。賣方的損益情況可用圖2表示。
三、實(shí)物期權(quán)方法
在風(fēng)險(xiǎn)投資中,由于項(xiàng)目的期權(quán)價(jià)值是以實(shí)物資產(chǎn)為基礎(chǔ)的,因此,其有別于金融期權(quán),被稱為實(shí)物期權(quán)Luehrman(1998)認(rèn)為,項(xiàng)目的NPV與期權(quán)價(jià)值高度相關(guān),二者在T=0時(shí)相同,任何計(jì)算NPV的數(shù)據(jù)均包含有計(jì)算C的價(jià)值,因此不必放棄傳統(tǒng)的現(xiàn)金流量貼現(xiàn)系統(tǒng)。但同時(shí)指出,傳統(tǒng)方法遺漏了投資帶來的后期決策柔性所帶來的額外價(jià)值。因此,在實(shí)物期權(quán)理論下,風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目的價(jià)值由兩部分組成:一是項(xiàng)目的內(nèi)在價(jià)值,它是靜態(tài)的、被動(dòng)的、直接的凈現(xiàn)金流量的貼現(xiàn)值;二是投資帶來的期權(quán)價(jià)值,是由經(jīng)營(yíng)柔性帶來的,該期權(quán)的價(jià)值可用期權(quán)定價(jià)模型計(jì)算出來。其項(xiàng)目?jī)r(jià)值可以表示為:項(xiàng)目?jī)r(jià)值=靜態(tài)的被動(dòng)凈現(xiàn)值NPV+柔性經(jīng)營(yíng)的期權(quán)(投資機(jī)會(huì))價(jià)值C。
靜態(tài)的被動(dòng)凈現(xiàn)值NPV的計(jì)算可采用傳統(tǒng)的DCF法,而柔性經(jīng)營(yíng)的期權(quán)(投資機(jī)會(huì))價(jià)值C則可采用二項(xiàng)期權(quán)定價(jià)模型或Black-Scholes模型。由于與二項(xiàng)期權(quán)定價(jià)模型相比,利用Black-ScholeS模型計(jì)算期權(quán)價(jià)值所需的參數(shù)較少,大大減少了計(jì)算所需的信息量。因而,在評(píng)估的實(shí)踐中,多數(shù)采用的是sBlack-Schkles模型。其計(jì)算公式為:
下面我們從分析Black-Scholes模型中的變量入手,以股票看漲期權(quán)為例,結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)投資期權(quán)的特征,在對(duì)比股票期權(quán)與風(fēng)險(xiǎn)投資期權(quán)特征的基礎(chǔ)上,具體使用Black-Schoes模型計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值時(shí)各參數(shù)的取值。
1.基礎(chǔ)資產(chǎn)的價(jià)值(s)。股票看漲期權(quán)中基礎(chǔ)資產(chǎn)的價(jià)值指的是基礎(chǔ)股票的價(jià)格,這個(gè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上體現(xiàn)了此股票所有遠(yuǎn)期流量的現(xiàn)值估價(jià)——包括紅利、資本收益等等。在風(fēng)險(xiǎn)投資中,基礎(chǔ)資產(chǎn)的價(jià)值指的是風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目中所能得到的全部流量的現(xiàn)值。
2.期權(quán)的行使價(jià)格(X)。行使價(jià)格是期權(quán)到期時(shí)的預(yù)定價(jià)格。在股票期權(quán)中,行使價(jià)格是在購(gòu)買期權(quán)時(shí)約定在未來一定時(shí)間購(gòu)買股票的價(jià)格。在風(fēng)險(xiǎn)投資中可以將風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目有效期內(nèi)預(yù)期的投資支出I看作期權(quán)的行使價(jià)格。由前面分析的結(jié)論:執(zhí)行價(jià)格越大,期權(quán)的價(jià)值越低。因此,對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資而言,對(duì)相同的項(xiàng)目,投入成本越高,利潤(rùn)空間越小,投資價(jià)值越低。
3.基礎(chǔ)資產(chǎn)變動(dòng)的方差(σ2)。對(duì)于股票期權(quán)來講,基礎(chǔ)資產(chǎn)變動(dòng)的方差是指與股票有關(guān)的遠(yuǎn)期現(xiàn)金流入價(jià)值變動(dòng)率的方差,而標(biāo)準(zhǔn)差的值則被稱為基礎(chǔ)資產(chǎn)的波動(dòng)率(σ)。就風(fēng)險(xiǎn)投資而言,波動(dòng)率是指與被投資項(xiàng)目有關(guān)的遠(yuǎn)期現(xiàn)金流入價(jià)值變動(dòng)率的標(biāo)準(zhǔn)差,由于期權(quán)具有鎖定損失的特征,不論風(fēng)險(xiǎn)多大,其損失最多就是已投入的資本,而風(fēng)險(xiǎn)越大則同時(shí)意味著獲得更大收益的可能性。因而投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)越大,投資價(jià)值就越大。與傳統(tǒng)投資不同,風(fēng)險(xiǎn)在這里成為一個(gè)十分有利的因素。因而被投資項(xiàng)目未來可取得的現(xiàn)金流量的不確定性越高,期權(quán)價(jià)值越大。
4.有效期(T)。有效期T為期權(quán)到期的時(shí)間。在風(fēng)險(xiǎn)投資中,它的等值含義是指上一輪投資距離下一階段投資的有效時(shí)間。在這一有效期內(nèi),投資者有權(quán)對(duì)是否繼續(xù)投資進(jìn)行決策,并且可以根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)的情況對(duì)投資時(shí)機(jī)進(jìn)行合理選擇。有效期的長(zhǎng)短取決于投資協(xié)議、產(chǎn)品的生命周期、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)等因素的綜合影響。到期日越長(zhǎng),期權(quán)價(jià)值越高,越適宜等待相關(guān)信息推遲投資;到期日越短,期權(quán)價(jià)值越低,越宜于投資。
5.無風(fēng)險(xiǎn)利率(r)。對(duì)股票投資來說,無風(fēng)險(xiǎn)利率一般是指無風(fēng)險(xiǎn)證券(主要指政府債券)的年利率。在風(fēng)險(xiǎn)投資中,與股票期權(quán)中的含義一致,無風(fēng)險(xiǎn)利率指的是風(fēng)險(xiǎn)投資資金的時(shí)間價(jià)值。但筆者認(rèn)為雖然這二者在含義上相一致,但卻是有實(shí)質(zhì)性差異的。這是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)投資市場(chǎng)與股票市場(chǎng)有很大的差異,應(yīng)用投資套利理論,對(duì)于股票市場(chǎng)來說,市場(chǎng)均衡的狀態(tài)是投資組合的收益為無風(fēng)險(xiǎn)利率的狀態(tài),而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資市場(chǎng)來說,由于風(fēng)險(xiǎn)投資高不確定性的特殊性,投資者無法使用套期理論來實(shí)現(xiàn)完全的套期保值,必須要以高回報(bào)來補(bǔ)償其無法規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)的完全均衡難以達(dá)到,只能達(dá)到所謂的次均衡狀態(tài),此時(shí)收益率是一個(gè)高于無風(fēng)險(xiǎn)利率的利率。也就是說,風(fēng)險(xiǎn)投資的資金時(shí)間價(jià)值要高于股票投資的資金時(shí)間價(jià)值。因此,如果按股票的無風(fēng)險(xiǎn)利率作為風(fēng)險(xiǎn)投資的資金時(shí)間價(jià)值參數(shù),則按該模型計(jì)算出來的評(píng)估價(jià)值有失偏頗。
6.基礎(chǔ)資產(chǎn)的預(yù)期紅利(D)。在股票投資中,紅利指定期付給股東的錢。而在風(fēng)險(xiǎn)投資中,紅利則是由期權(quán)有效期內(nèi)流失的價(jià)值來表示的。這可能是為暫時(shí)回避競(jìng)爭(zhēng)或?yàn)楸Ａ羝跈?quán)所發(fā)生的費(fèi)用,也可能是由于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已實(shí)現(xiàn)投資于類似的高技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目,提前獲取紅利或占領(lǐng)市場(chǎng)而發(fā)生的損失。如同股票的紅利為股票投資者創(chuàng)造了現(xiàn)金流,但卻減少了股票的價(jià)值一樣,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)投資而言,現(xiàn)金的流失也意味著期權(quán)價(jià)值的減少。我們可以將上述分析的結(jié)論列表如表1。
由以上分析可知,實(shí)物期權(quán)法是一種全新的評(píng)估方法,它克服了傳統(tǒng)評(píng)估方法沒有考慮經(jīng)營(yíng)柔性價(jià)值的缺點(diǎn),增加了風(fēng)險(xiǎn)投資靈活性的潛在價(jià)值,在很大程度上改變了過去決策中通常低估項(xiàng)目?jī)r(jià)值,喪失投資機(jī)會(huì)的狀況。并且由于這種方法并非對(duì)傳統(tǒng)評(píng)估方法的全盤否定,它結(jié)合了傳統(tǒng)評(píng)估方法的優(yōu)點(diǎn),是對(duì)使用最為廣泛的傳統(tǒng)評(píng)估方法——收益法的一種重大改進(jìn),使之更加符合風(fēng)險(xiǎn)投資的實(shí)際狀況。它的出現(xiàn)為現(xiàn)代評(píng)估提供了一種嶄新的思路,是一種較為合理和科學(xué)的評(píng)估方法。
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5.無風(fēng)險(xiǎn)利率(r)。對(duì)股票投資來說,無風(fēng)險(xiǎn)利率一般是指無風(fēng)險(xiǎn)證券(主要指政府債券)的年利率。在風(fēng)險(xiǎn)投資中,與股票期權(quán)中的含義一致,無風(fēng)險(xiǎn)利率指的是風(fēng)險(xiǎn)投資資金的時(shí)間價(jià)值。但筆者認(rèn)為雖然這二者在含義上相一致,但卻是有實(shí)質(zhì)性差異的。這是因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)投資市場(chǎng)與股票市場(chǎng)有很大的差異,應(yīng)用投資套利理論,對(duì)于股票市場(chǎng)來說,市場(chǎng)均衡的狀態(tài)是投資組合的收益為無風(fēng)險(xiǎn)利率的狀態(tài),而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資市場(chǎng)來說,由于風(fēng)險(xiǎn)投資高不確定性的特殊性,投資者無法使用套期理論來實(shí)現(xiàn)完全的套期保值,必須要以高回報(bào)來補(bǔ)償其無法規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)的完全均衡難以達(dá)到,只能達(dá)到所謂的次均衡狀態(tài),此時(shí)收益率是一個(gè)高于無風(fēng)險(xiǎn)利率的利率。也就是說,風(fēng)險(xiǎn)投資的資金時(shí)間價(jià)值要高于股票投資的資金時(shí)間價(jià)值。因此,如果按股票的無風(fēng)險(xiǎn)利率作為風(fēng)險(xiǎn)投資的資金時(shí)間價(jià)值參數(shù),則按該模型計(jì)算出來的評(píng)估價(jià)值有失偏頗。
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由以上分析可知,實(shí)物期權(quán)法是一種全新的評(píng)估方法,它克服了傳統(tǒng)評(píng)估方法沒有考慮經(jīng)營(yíng)柔性價(jià)值的缺點(diǎn),增加了風(fēng)險(xiǎn)投資靈活性的潛在價(jià)值,在很大程度上改變了過去決策中通常低估項(xiàng)目?jī)r(jià)值,喪失投資機(jī)會(huì)的狀況。并且由于這種方法并非對(duì)傳統(tǒng)評(píng)估方法的全盤否定,它結(jié)合了傳統(tǒng)評(píng)估方法的優(yōu)點(diǎn),是對(duì)使用最為廣泛的傳統(tǒng)評(píng)估方法——收益法的一種重大改進(jìn),使之更加符合風(fēng)險(xiǎn)投資的實(shí)際狀況。它的出現(xiàn)為現(xiàn)代評(píng)估提供了一種嶄新的思路,是一種較為合理和科學(xué)的評(píng)估方法。
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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；實(shí)物期權(quán)；投資決策
中圖分類號(hào)：f83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a
一、引言
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的基本目標(biāo)是在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下，正確地選擇投資項(xiàng)目，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值的最大化。因此，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)市場(chǎng)的不確定性因素影響甚為敏感，而且房地產(chǎn)企業(yè)投資及開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也激劇增大，這時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)投資決策則更能體現(xiàn)其重要性。
房地產(chǎn)投資決策是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，決策的合理性、科學(xué)性將直接影響開發(fā)項(xiàng)目能否順利進(jìn)行。在房地產(chǎn)業(yè)日臻成熟、競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的今天，決策者越來越重視對(duì)投資決策方法的分析與研究。
現(xiàn)有的房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)方法的發(fā)展可以分為三個(gè)主要階段：第一階段是以凈現(xiàn)值（npv）法為代表的傳統(tǒng)投資評(píng)價(jià)方法；第二階段是以加強(qiáng)傳統(tǒng)投資評(píng)價(jià)方法對(duì)不確定性因素的分析能力為目標(biāo)的不確定性因素分析法；第三階段是以black & scholes（1973）的期權(quán)定價(jià)理論為基礎(chǔ)的實(shí)物期權(quán)評(píng)價(jià)方法。不可否認(rèn)的是前兩個(gè)階段的分析方法其本身存在著一定的缺陷，為此提出在房地產(chǎn)投資決策時(shí)采用實(shí)物期權(quán)分析方法，它考慮了房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值，是一種更為科學(xué)合理的評(píng)價(jià)方法。
二、實(shí)物期權(quán)投資決策法
1、實(shí)物期權(quán)理論概念。期權(quán)是一種特殊的合約協(xié)議，它賦予持有者在某給定日期或該日期之前的任何時(shí)間以預(yù)定價(jià)格購(gòu)進(jìn)或出售一定數(shù)量標(biāo)的資產(chǎn)的權(quán)利。期權(quán)理論最為核心的觀點(diǎn)是，期權(quán)持有者擁有選擇買或賣的權(quán)利，而并非必須履行的義務(wù)。期權(quán)按標(biāo)的資產(chǎn)性質(zhì)的不同分為金融期權(quán)和實(shí)物期權(quán)。金融期權(quán)的標(biāo)的資產(chǎn)是具有原始價(jià)值的金融資產(chǎn)，如貨幣、債券、股票等；實(shí)物期權(quán)是以各種實(shí)物資產(chǎn)為標(biāo)的物的期權(quán)，如土地、技術(shù)、項(xiàng)目等。自從著名的black-scholes期權(quán)定價(jià)公式解決了金融期權(quán)的定價(jià)問題以來，期權(quán)定價(jià)理論獲得了長(zhǎng)足的發(fā)展。針對(duì)傳統(tǒng)投資決策中的凈現(xiàn)值法本身固有的缺陷，麻省理工學(xué)院的myers教授于1977年最早提出了期權(quán)定價(jià)理論可以用來指導(dǎo)投資者對(duì)實(shí)物投資項(xiàng)目的決策，正式提出了實(shí)物期權(quán)的概念。他指出，一個(gè)投資項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流所創(chuàng)造的利潤(rùn)，是來自于對(duì)目前所擁有資產(chǎn)的使用，再加上一個(gè)對(duì)未來投資機(jī)會(huì)的選擇。
房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)不確定性極強(qiáng)的行業(yè)，其面臨著來自內(nèi)部及外部競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境隨時(shí)發(fā)生波動(dòng)變化的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目一般都具有多階段性，因此決策者需要在每一階段結(jié)束后對(duì)其后續(xù)的工作方案進(jìn)行修訂，這就充分體現(xiàn)了管理上的靈活性。另外，房地產(chǎn)項(xiàng)目從獲得土地開始就需要不斷地投入巨額資金，即使市場(chǎng)情況出現(xiàn)了不利的趨向，但已投入的巨額資金已無法收回，成為沉沒成本，這就造成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的不可逆性。以上提到的不確定性、管理靈活性和不可逆性恰好是實(shí)物期權(quán)的典型特征，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資評(píng)價(jià)中應(yīng)用實(shí)物期權(quán)方法是可行而且準(zhǔn)確的。
2、實(shí)物期權(quán)理論在房地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用。實(shí)物期權(quán)理論突破了傳統(tǒng)決策分析方法的束縛，它是在保留傳統(tǒng)方法合理內(nèi)核的基礎(chǔ)上，并對(duì)房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值進(jìn)行了充分的考慮，是一種更為科學(xué)合理的投資決策方法。一個(gè)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的真實(shí)價(jià)值等于該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值加上該項(xiàng)目所包含的實(shí)物期權(quán)的價(jià)值，即：
項(xiàng)目?jī)r(jià)值=擴(kuò)展的npv（enpv）=靜態(tài)npv+期權(quán)價(jià)值
3、實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型。實(shí)物期權(quán)定價(jià)的基本思想來源于金融期權(quán)的定價(jià)理論，即著名的b-s模型和隨機(jī)過程理論。實(shí)物期權(quán)的定價(jià)模型為：
c＝v（o）×n（d1）-i×e-rt×n（d2），其中：
d1＝
在上述定價(jià)模型中，v（o）為投資項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金流；i為投資項(xiàng)目的投資成本費(fèi)用；t為項(xiàng)目投資的最后決策時(shí)間；?滓為項(xiàng)目的市場(chǎng)波動(dòng)率，即項(xiàng)目?jī)r(jià)值的變動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)差；r為無風(fēng)險(xiǎn)利率；c為項(xiàng)目的實(shí)物期權(quán)價(jià)值。
三、實(shí)物期權(quán)定價(jià)方法應(yīng)用實(shí)例
某房地產(chǎn)公司于2004年在某城市投資一處房地產(chǎn)項(xiàng)目，共分兩期，并且均為多階段投資。該項(xiàng)目的現(xiàn)金流量見表1、表2，整體項(xiàng)目只有在進(jìn)行完一期投資后，方可進(jìn)行二期項(xiàng)目。根據(jù)市場(chǎng)取貼現(xiàn)率r=15%。（表1、表2）
根據(jù)傳統(tǒng)npv法：npv=∑（ci -co ） （1+i ） 。式中：其中，ci 、co 則分別代表第t年投資項(xiàng)目所帶來的現(xiàn)金流入量以及現(xiàn)金流出量。
以2004年末為項(xiàng)目初期考察點(diǎn)，計(jì)算一期項(xiàng)目的凈現(xiàn)值，可得npv1=-35.3 （萬(wàn)元）<0。由凈現(xiàn)值法的理論，表明公司不應(yīng)該投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目。但決策者可能會(huì)考慮到：如果投資項(xiàng)目的一期，則可以獲得項(xiàng)目的第二期投資機(jī)會(huì)。于是，以2006年末為二期期初的考察點(diǎn)，根據(jù)npv公式可計(jì)算第二期的凈現(xiàn)值npv2＝26.1＞0萬(wàn)元。說明二期項(xiàng)目在單獨(dú)決策時(shí)，項(xiàng)目是可行的。綜合項(xiàng)目的一二期作總體決策，將現(xiàn)金流折現(xiàn)到2004年末，總體項(xiàng)目的整體收益為：npv＝-35.3＋26.2/1.152＝-15.5<0（萬(wàn)元）。結(jié)果很明顯，根據(jù)凈現(xiàn)值法的理論，表明同時(shí)考慮兩期的總體項(xiàng)目也是不適合投資的。
可是，由于傳統(tǒng)的投資決策方法忽略了不確定性以及柔性管理的價(jià)值，可能低估項(xiàng)目的價(jià)值。接著，采取實(shí)物期權(quán)法對(duì)該項(xiàng)目再進(jìn)行投資決策分析。由于投資項(xiàng)目的具體情況比較清晰，所以項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值、投入資本、時(shí)間等都較容易確定，無風(fēng)險(xiǎn)利率常取同期政府債券利率，投資項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值波動(dòng)率是一個(gè)比較難以準(zhǔn)確計(jì)量的參數(shù)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的本身特點(diǎn)：不確定因素多、風(fēng)險(xiǎn)大等，一般可估計(jì)為?滓＝30%。
在上述凈現(xiàn)值方法計(jì)算中，因方法本身的局限性，所以忽略了兩期項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)的不確定性價(jià)值，即未來項(xiàng)目期權(quán)的價(jià)值。隨市場(chǎng)的變化，一、二期相關(guān)聯(lián)項(xiàng)目投資的價(jià)值其有較強(qiáng)的不確定性，假設(shè)其波動(dòng)率為＝30%。用實(shí)物期權(quán)理論觀點(diǎn)來分析，兩年后是否投資、投資規(guī)?？梢暿袌?chǎng)具體情況而定。因此，若現(xiàn)在投資第一期項(xiàng)目，除得到兩年現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出量之外，還有獲得第二期項(xiàng)目的投資機(jī)會(huì)，這個(gè)投資機(jī)會(huì)（實(shí)物期權(quán)）價(jià)值多少應(yīng)當(dāng)被考慮。
為此，用實(shí)物期權(quán)分析方法來分析這一投資項(xiàng)目，以2006年末為當(dāng)前時(shí)間點(diǎn)（2004年末），這樣一個(gè)投資機(jī)會(huì)的價(jià)值等同于一個(gè)期限為2年，約定價(jià)格（投資金額）為：i＝400＋300/1.15＋300/1.152＝887.7（萬(wàn)元）。
標(biāo)的資產(chǎn)（是指一項(xiàng)實(shí)物期權(quán)賦予期權(quán)購(gòu)買者有權(quán)買入或賣出的某項(xiàng)資產(chǎn)）當(dāng)前價(jià)格（項(xiàng)目的流入現(xiàn)值）為：v（o）＝（600/1.152＋700/1.153）/1.152＝691.1（萬(wàn)元）。
d1＝ =-0.142
d2＝-0.142-0.30× ＝-0.567
據(jù)標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)分布變量的概率分布函數(shù)n （x）計(jì)算：
n（d1）=n（-0.142）=0.4443
n（d2）=n（-0.567）=0.2877
增長(zhǎng)期權(quán)價(jià)值e＝v（o）×n（k1）-i×e-rt×n（k2）=75.9萬(wàn)元，即此投資機(jī)會(huì)的價(jià)值為75.9萬(wàn)元。增長(zhǎng)期權(quán)價(jià)值現(xiàn)值為：75.9/1.152=57.4（萬(wàn)元）。為此，該房地產(chǎn)項(xiàng)目擴(kuò)展凈現(xiàn)值應(yīng)為：enpv=-15.5+57.4=41.9萬(wàn)元>0。表明從整體戰(zhàn)略考慮，應(yīng)當(dāng)投資該房地產(chǎn)項(xiàng)目。該房地產(chǎn)公司據(jù)此進(jìn)行了投資，最后的投資結(jié)果也證明公司當(dāng)初的投資決策是正確的。
四、結(jié)論
實(shí)物期權(quán)投資決策分析法不是對(duì)傳統(tǒng)決策分析方法的簡(jiǎn)單否定，而是在保留傳統(tǒng)決策分析方法合理內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對(duì)不確定性因素及其相應(yīng)環(huán)境變化做出積極響應(yīng)，并充分考慮房地產(chǎn)投資中的時(shí)間價(jià)值和管理柔性價(jià)值的一種更為科學(xué)合理的投資決策方法。與傳統(tǒng)的投資決策評(píng)價(jià)方法相比，實(shí)物期權(quán)理論能更好地解決房地產(chǎn)投資決策中所面臨的不確定性問題，并挖掘這些不確定性所具有的潛在價(jià)值。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性在不斷提高，實(shí)物期權(quán)理論將會(huì)在房地產(chǎn)投資決策中具有更好的應(yīng)用價(jià)值。-
（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）
主要參考文獻(xiàn)：
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曹國(guó)華，男，安徽宣城人。管理學(xué)博士，重慶大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師，金融系主任。1989年畢業(yè)于安徽師范大學(xué)數(shù)學(xué)系，獲理學(xué)學(xué)士；1992年畢業(yè)于四川大學(xué)數(shù)學(xué)系，獲數(shù)學(xué)專業(yè)碩士；1999年在重慶大學(xué)獲管理學(xué)博士學(xué)位；1995年9月至1996年1月在清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院進(jìn)修經(jīng)濟(jì)學(xué)。2000年被提升為副教授，2006年被提升為教授，2007年被提升為博士生導(dǎo)師。曹國(guó)華2007年入選教育部新世紀(jì)優(yōu)秀人才，是重慶市“十二五規(guī)劃”專家組成員。曹國(guó)華是重慶大學(xué)一級(jí)學(xué)科博士點(diǎn)應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)博士點(diǎn)的學(xué)科帶頭人之一，主要負(fù)責(zé)金融方向，是重慶市金融學(xué)會(huì)常務(wù)理事，是國(guó)家開發(fā)銀行重慶分行及廣東分行的顧問專家，為相關(guān)金融機(jī)構(gòu)及企業(yè)提供戰(zhàn)略定位、融資規(guī)劃、風(fēng)險(xiǎn)管理等咨詢服務(wù)多次，取得了很好的社會(huì)效益。
二、研究領(lǐng)域
主要從事金融市場(chǎng)、金融工程、項(xiàng)目投融資等方面的研究。近幾年在國(guó)內(nèi)權(quán)威學(xué)術(shù)刊物《中國(guó)管理科學(xué)》、《管理工程學(xué)報(bào)》、《科研管理》、《管理科學(xué)學(xué)報(bào)》等發(fā)表了關(guān)于金融工程、金融市場(chǎng)、風(fēng)險(xiǎn)投資、期權(quán)博弈等方面的多篇論文，2006年5月經(jīng)濟(jì)管理出版社出版關(guān)于投融資方面專著一本。
三、主持項(xiàng)目
曹國(guó)華作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人在近三年完成了一項(xiàng)國(guó)家自然科學(xué)基金項(xiàng)目“可轉(zhuǎn)換債券融資與項(xiàng)目柔性投資的互動(dòng)機(jī)理研究（70571089）”（2005年獲準(zhǔn)，2008年底完成）、一項(xiàng)國(guó)家社科基金項(xiàng)目“基于期權(quán)博弈視角的西部風(fēng)險(xiǎn)投資發(fā)展研究（08BJY154）”（2008年獲準(zhǔn)，2011年6月結(jié)題）、一項(xiàng)教育部新世紀(jì)優(yōu)秀人才項(xiàng)目“期權(quán)博弈基本理論及其在投融資領(lǐng)域的應(yīng)用（NCET—07—0905）”（2007年獲準(zhǔn)，2010年底完成），并都順利通過驗(yàn)收結(jié)題，三個(gè)項(xiàng)目使用的主要工具是期權(quán)博弈，國(guó)家自然科學(xué)基金應(yīng)用期權(quán)博弈研究可轉(zhuǎn)換債券，國(guó)家社科基金應(yīng)用期權(quán)博弈研究西部風(fēng)險(xiǎn)投資，而教育部新世紀(jì)人才項(xiàng)目則研究了期權(quán)博弈基本理論及其在投融資領(lǐng)域的應(yīng)用。
四、主要研究成果
1、上市公司“莊股跳水”預(yù)測(cè)模型的實(shí)證分析，《管理工程學(xué)報(bào)》，2006年第2期。
2、基于建設(shè)時(shí)間的企業(yè)投資期權(quán)博弈均衡分析，《中國(guó)管理科學(xué)》，2006年第3期。
3、基于期權(quán)博弈理論的技術(shù)創(chuàng)新擴(kuò)散研究，《科研管理》， 2007年第1期。
4、企業(yè)創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)的期權(quán)博弈行為分析，《財(cái)經(jīng)科學(xué)》，2007年第1期。
5、國(guó)有企業(yè)委托問題的期權(quán)博弈研究，《科技管理研究》，2007年第2期。
6、公司發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券動(dòng)機(jī)的國(guó)外研究綜述，《科技管理研究》，2007年第5期。
7、聯(lián)合投資在分階段風(fēng)險(xiǎn)投資中的約束機(jī)理研究，《科技管理研究》，2007年第7期。
8、銀校合作模式研究，《金融經(jīng)濟(jì)》，2007年第20期。
9、可轉(zhuǎn)換債券發(fā)行公司投資與分紅的柔性分析，《統(tǒng)計(jì)與決策》，2008年第8期。
10、美、印風(fēng)險(xiǎn)投資發(fā)展特點(diǎn)及對(duì)我國(guó)的啟示，《生產(chǎn)力研究》，2008年第23期。
11、技術(shù)創(chuàng)新投資決策的不對(duì)稱雙頭壟斷期權(quán)博弈分析，《華東經(jīng)濟(jì)管理》，2009年第2期。
12、風(fēng)險(xiǎn)投資家和創(chuàng)業(yè)者的雙邊匹配模型研究，《科技進(jìn)步與對(duì)策》，2009年第5期。
13、技術(shù)不確定條件下的技術(shù)創(chuàng)新投資決策分析，《管理學(xué)報(bào)》，2009年第12期。
14、股權(quán)資本結(jié)構(gòu)變動(dòng)與宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)證檢驗(yàn)——基于中國(guó)“國(guó)進(jìn)民退”隱憂的思考，《金融評(píng)論》，2010年第3期。
15、實(shí)物期權(quán)法在生態(tài)補(bǔ)償額測(cè)定中的應(yīng)用，《華東經(jīng)濟(jì)管理》，2010年第3期。
16、基于期權(quán)博弈的西部風(fēng)險(xiǎn)投資發(fā)展研究，《華東經(jīng)濟(jì)管理》，2010年第4期。
17、基于BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的大非減持影響因素實(shí)證分析——以深交所上市公司為例，《軟科學(xué)》，2010年第5期。
18、基于高新技術(shù)企業(yè)的中國(guó)科技保險(xiǎn)與風(fēng)險(xiǎn)投資的協(xié)同發(fā)展，《科學(xué)學(xué)與科學(xué)技術(shù)管理》，2010年第9期。
19、基于rough集與BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的大非減持度預(yù)測(cè)研究，《軟科學(xué)》，2010年第10期。
20、現(xiàn)金股利支付傾向與迎合理論——基于中小板上市公司數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)，《經(jīng)濟(jì)與管理研究》，2010年第11期。
21、我國(guó)股市對(duì)貨幣供應(yīng)結(jié)構(gòu)變動(dòng)影響的實(shí)證檢驗(yàn)，《統(tǒng)計(jì)與決策》，2010年第12期。
22、基于異質(zhì)信念和賣空限制的分割市場(chǎng)股票定價(jià)，《管理科學(xué)學(xué)報(bào)》，2011年第1期。
[關(guān)鍵詞]商業(yè)地產(chǎn);實(shí)物期權(quán);投資決策
傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)投資決策方法,往往忽略企業(yè)潛在的投資機(jī)會(huì)可能帶來的收益,以及開發(fā)企業(yè)管理者通過靈活把握各種投資機(jī)會(huì)所能給企業(yè)帶來的增值,因此常常低估項(xiàng)目的價(jià)值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin認(rèn)為,傳統(tǒng)的投資決策方法由于忽略了企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的戰(zhàn)略因素,因此經(jīng)常低估投資機(jī)會(huì)而導(dǎo)致短期決策行為,造成投資不足和競(jìng)爭(zhēng)地位的實(shí)際下降。
當(dāng)傳統(tǒng)方法難以解決項(xiàng)目投資決策分析時(shí),金融領(lǐng)域的一項(xiàng)重大研究成果——以Black和Scholes的經(jīng)典論文為標(biāo)志的期權(quán)定價(jià)理論啟迪了項(xiàng)目投資決策新方法,他們通過構(gòu)造期權(quán)的動(dòng)態(tài)復(fù)制組合來對(duì)沖期權(quán)風(fēng)險(xiǎn),并獲得無風(fēng)險(xiǎn)收益,在無套利機(jī)會(huì)和無交易費(fèi)用等假設(shè)下,經(jīng)過嚴(yán)密的數(shù)學(xué)推導(dǎo),得出了基于不付紅利股票的任何期權(quán)價(jià)格必須滿足的微分方程,并運(yùn)用該方程,推導(dǎo)出股票的歐式看漲期權(quán)定價(jià)公式,即著名的Black-Scholes模型。同時(shí),Cos、Ross和Rubinstein提出了標(biāo)準(zhǔn)的二叉樹定價(jià)模型,使離散時(shí)間的期權(quán)定價(jià)問題得以簡(jiǎn)化,進(jìn)一步發(fā)展和完善了期權(quán)定價(jià)理論。最先把期權(quán)定價(jià)理論引入項(xiàng)目投資領(lǐng)域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期權(quán)思想及其定價(jià)理論與方法可用于項(xiàng)目投資的評(píng)估與決策,并稱之為實(shí)物期權(quán)。
經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性是在不確定條件下進(jìn)行投資決策分析的基本出發(fā)點(diǎn),而這一點(diǎn)在傳統(tǒng)投資決策方法中并沒有體現(xiàn)出來,實(shí)物期權(quán)方法的使用,正好解決了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)柔性和戰(zhàn)略適應(yīng)性所帶來的價(jià)值估價(jià)問題。并且,實(shí)物期權(quán)方法不是簡(jiǎn)單地對(duì)傳統(tǒng)現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法進(jìn)行否定,而是在保留其對(duì)資金時(shí)間價(jià)值分析這一特性的基礎(chǔ)上對(duì)其局限性進(jìn)行突破,兩種方法相互補(bǔ)充。
因此,實(shí)物期權(quán)方法作為在不確定市場(chǎng)環(huán)境中輔助投資決策的方法,已成為房地產(chǎn)投資決策理論研究的前沿課題,將其與傳統(tǒng)投資決策方法結(jié)合起來對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行決策分析,是一種科學(xué)、合理、主動(dòng)、有效的方法。但是,將實(shí)物期權(quán)方法引入項(xiàng)目投資決策中,有著比較嚴(yán)格的條件限制,主要是指投資項(xiàng)目首先必須具有實(shí)物期權(quán)特性,其次企業(yè)應(yīng)具備積極的管理、高素質(zhì)的管理者以及完善的市場(chǎng)信息。本文通過對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)特性進(jìn)行分析,構(gòu)建商業(yè)地產(chǎn)實(shí)物期權(quán)定價(jià)模型,并進(jìn)行實(shí)證研究,為實(shí)物期權(quán)方法在商業(yè)地產(chǎn)投資決策中的應(yīng)用奠定基礎(chǔ)。
一、商業(yè)地產(chǎn)投資的實(shí)物期權(quán)特性分析
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資,可以分為兩大階段,即項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)階段和項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段。在開發(fā)建設(shè)階段,包括可行性研究論證、獲得土地使用權(quán)、項(xiàng)目招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及竣工驗(yàn)收。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理階段是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上,對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行整體經(jīng)營(yíng)和管理,將開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)化,獲得企業(yè)利潤(rùn)的階段。
在開發(fā)建設(shè)階段,從實(shí)物期權(quán)的角度來看,土地使用費(fèi)的投入,相當(dāng)于一筆期權(quán)費(fèi)用,在支付了這筆費(fèi)用之后,商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)商擁有在一定的期限內(nèi)對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、變賣等權(quán)利,而后續(xù)的這些決策都存在很大的靈活性和不確定性,投資者可以根據(jù)來自市場(chǎng)、技術(shù)、管理、資金等多方面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),在國(guó)家規(guī)定的期間內(nèi),推遲開發(fā)投資。因此,投資中蘊(yùn)涵推遲期權(quán)的價(jià)值。而在項(xiàng)目建設(shè)階段,影響項(xiàng)目?jī)r(jià)值的主要因素是商業(yè)地產(chǎn)未來的租賃價(jià)格。由于項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng),在整個(gè)收益過程中存在高度的不確定性,包括經(jīng)營(yíng)管理層面的不確定性、經(jīng)濟(jì)的不確定性、城市規(guī)劃的不確定性、宏觀政策的不確定性等,因而很難準(zhǔn)確對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值進(jìn)行評(píng)估。而由于項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性和投資成本的不可逆性,使得投資者在進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)過程中,通常不是將資金一次性投入,而是采取分期開發(fā)的方式,在一期投資建設(shè)之后,根據(jù)市場(chǎng)情況決定下一期開發(fā)的投資情況,以此降低開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。因此,在項(xiàng)目建設(shè)階段,蘊(yùn)涵擴(kuò)張和收縮期權(quán)。在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理階段,當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)良好時(shí),決策者能夠獲取一些新的投資機(jī)會(huì)或?qū)?xiàng)目進(jìn)行擴(kuò)張,以獲取更大的收益。而當(dāng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)不佳時(shí),決策者可以采取轉(zhuǎn)換決策或放棄項(xiàng)目的方式,以減少風(fēng)險(xiǎn)。由此,在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)階段,存在增長(zhǎng)期權(quán)、擴(kuò)張期權(quán)、轉(zhuǎn)換期權(quán)和放棄期權(quán)。
根據(jù)上面的分析可以知道,商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)物期權(quán)可以看作是美式看漲期權(quán),商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商作為期權(quán)的持有者,可以根據(jù)其在進(jìn)行投資決策時(shí)所擁有的信息來決定是否進(jìn)行開發(fā)建設(shè),以及決定開發(fā)建設(shè)的時(shí)間和開發(fā)建設(shè)規(guī)模。
二、商業(yè)地產(chǎn)投資決策實(shí)物期權(quán)模型構(gòu)建
從期權(quán)的角度分析商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)值,通常包括2部分:凈現(xiàn)值和期權(quán)價(jià)值。因此,要進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目?jī)r(jià)值的計(jì)算,首先必須進(jìn)行項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值的計(jì)算,在得到項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值數(shù)值之后,再對(duì)項(xiàng)目蘊(yùn)涵的靈活性價(jià)值即實(shí)物期權(quán)價(jià)值進(jìn)行計(jì)算,最后計(jì)算項(xiàng)目的總價(jià)值。如果項(xiàng)目的總價(jià)值大于零,則說明項(xiàng)目可行,可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。而一旦出現(xiàn)負(fù)值,則不應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目投資。
《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定,以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的,必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動(dòng)工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的,可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi);滿2年未動(dòng)工開發(fā)的,可以無償收回土地的使用權(quán)?？梢?開發(fā)企業(yè)在獲得土地使用權(quán)后,擁有到期日為2年的推遲期權(quán),開發(fā)企業(yè)可以到期執(zhí)行期權(quán),進(jìn)行投資,也可以提前執(zhí)行期權(quán)。
本文根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際情況,在對(duì)經(jīng)典的B-S定價(jià)模型進(jìn)行修正的基礎(chǔ)上,來確定商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的推遲期權(quán)模型。為了使模型更接近實(shí)際和更具有適用性,本文在進(jìn)行模型推導(dǎo)之前,做出的主要假設(shè)條件有:
1.商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格呈對(duì)數(shù)正態(tài)分布;商業(yè)地產(chǎn)的出租率設(shè)為90%。
2.在期權(quán)有效期內(nèi),除價(jià)格變動(dòng)而形成資本損益外,還包括因?yàn)橥恋亻e置所產(chǎn)生的機(jī)會(huì)成本,即存在負(fù)的紅利分配。假定紅利分配δ是恒定的,等于土地閑置的機(jī)會(huì)成本。
3.投資者可按已知的、并在期權(quán)合約有效期內(nèi)保持不變的無風(fēng)險(xiǎn)利率r不受限制地進(jìn)行貸款。
4.用SW表示單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)在出租率為90%的條件下,在土地使用年限內(nèi)所帶來的凈收益現(xiàn)值,相當(dāng)于推遲期權(quán)到期日的商業(yè)地產(chǎn)單位建筑面積的銷售價(jià)格,其中S表示推遲期權(quán)到期日的單位建筑面積的商業(yè)地產(chǎn)年凈租金水平。假設(shè)租賃價(jià)格以一固定百分比q逐年遞增,其中q表示商業(yè)地產(chǎn)年凈租金的增長(zhǎng)率,t表示推遲期權(quán)的時(shí)間,T表示項(xiàng)目的壽命期,則:
5.考慮推遲期權(quán)階段所要繳納的土地閑置費(fèi)用。假設(shè)在推遲期權(quán)到期日之前,土地每年的閑置費(fèi)用為Fi,考慮項(xiàng)目的建設(shè)期,假設(shè)建設(shè)期為D年。
下面具體推導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目在推遲期權(quán)階段的定價(jià)模型。假設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的不確定性只受到租賃價(jià)格的影響,為了便于處理,這里我們用單位建筑面積的凈租賃價(jià)格來代替凈租賃收益,則相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)投資也是單位建筑面積的開發(fā)建設(shè)投資,得到的項(xiàng)目?jī)r(jià)值也是單位建筑面積含有期權(quán)的價(jià)值。然后,將這一結(jié)果乘以項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)面積,即得到項(xiàng)目的總價(jià)值。假設(shè)項(xiàng)目每單位建筑面積的開發(fā)建設(shè)投資為C,年租金為S,則項(xiàng)目每單位建筑面積當(dāng)前實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)為:E[max(SW-C,0]
假設(shè)商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)
其中as表示租賃價(jià)格的瞬時(shí)漂移率,σs表示單位時(shí)間內(nèi)租賃價(jià)格的波動(dòng)率,dz為維納過程增量,對(duì)式(2)進(jìn)行積分,得到
式(13)就是計(jì)算商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目每單位建筑面積含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。其中S0表示初始凈租賃價(jià)格,V表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的價(jià)值,C表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用和可行性研究費(fèi)用)。為了便于模型的計(jì)算,本文考慮在計(jì)算C時(shí)先將所得稅排除在外,則得到的包含期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為稅前的價(jià)值,屬于開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)。因此,對(duì)求得的項(xiàng)目?jī)r(jià)值乘以(1-所得稅稅率),得出完稅之后的項(xiàng)目?jī)r(jià)值。設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)面積為M,所得稅稅率為h,土地費(fèi)用為A,可行性研究費(fèi)用為J,V1表示項(xiàng)目推遲期權(quán)的價(jià)值,k表示項(xiàng)目現(xiàn)金流的折現(xiàn)率,則商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目含有推遲期權(quán)的項(xiàng)目?jī)r(jià)值為:
則推遲期權(quán)的價(jià)值為:V1=NPVT-NPV(15)
以上偏微分方程模型是基于價(jià)格遵循幾何布朗運(yùn)動(dòng),且項(xiàng)目?jī)r(jià)值僅受租賃價(jià)格波動(dòng)影響的假設(shè)基礎(chǔ)上得到的。
三、模型的相關(guān)參數(shù)確定
本文采用的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是出租模式。商業(yè)地產(chǎn)單位面積獲得的凈收益,是通過將項(xiàng)目壽命期內(nèi)單位面積的凈租金收益按照無風(fēng)險(xiǎn)利率折現(xiàn)到推遲期權(quán)的到期日現(xiàn)值,即SW。其中凈租金收益是商業(yè)地產(chǎn)單位面積的毛收益扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、土地增值稅后得到的。
C表示商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)投資:具體包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、銷售費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi),不包括土地費(fèi)用和項(xiàng)目可行性研究費(fèi)用。
S0表示初始租賃價(jià)格扣除商業(yè)地產(chǎn)單位面積的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、修理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)稅金及附加和土地增值稅后所得到的單位面積的凈收益。其中初始租賃價(jià)格可以采用項(xiàng)目推遲期權(quán)初期的商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)同類物業(yè)的市場(chǎng)均價(jià)。r表示無風(fēng)險(xiǎn)利率,取5年期國(guó)債利率作為標(biāo)準(zhǔn),土地的負(fù)的紅利分配δ取無風(fēng)險(xiǎn)利率作為標(biāo)準(zhǔn)。q的取值,可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況來進(jìn)行確定。
最后是關(guān)于波動(dòng)率參數(shù)的估計(jì)。由資產(chǎn)價(jià)格理論得知,房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)租金收益流的貼現(xiàn)值決定,房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與房地產(chǎn)租金的波動(dòng)幅度應(yīng)該基本相似,兩者呈正相關(guān)關(guān)系,如果兩者發(fā)生背離或房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)幅度大于房地產(chǎn)租金的波動(dòng)幅度,就表明房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)了異常。因此,可以通過中房指數(shù)來求出項(xiàng)目?jī)r(jià)值的波動(dòng)率。設(shè)項(xiàng)目波動(dòng)率和項(xiàng)目產(chǎn)出物價(jià)格的波動(dòng)率相等,即σ=σs,由此,商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格的波動(dòng)率σ可以根據(jù)目前已有的價(jià)格指數(shù),用數(shù)值方法求出,具體公式為:
其中n+1表示歷史觀察數(shù)據(jù),Si表示在第i個(gè)時(shí)間間隔末的商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù),ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t為時(shí)間跨度。
四、實(shí)證研究
1.樣本選取
某市商業(yè)中心的步行街占地129畝,總建筑面積9.8萬(wàn)平方米,共計(jì)718個(gè)商業(yè)鋪面,全長(zhǎng)840米,預(yù)計(jì)總投資1.63億元,項(xiàng)目分二期建設(shè),其中第一期工程全長(zhǎng)560米,宗地面積4.32萬(wàn)平方米,宗地價(jià)值3548.8萬(wàn)元,土地使用期限為2002年10月30日至2052年9月9日。該項(xiàng)目于2002年12月動(dòng)工興建,2004年3月全面竣工,并于5月1日開街試營(yíng)業(yè),該項(xiàng)目全部采用銷售的方式,已建成面積為5.39萬(wàn)平方米。該步行街預(yù)計(jì)在2007年啟動(dòng)二期工程,目前相關(guān)事項(xiàng)還未進(jìn)行。本論文的實(shí)證研究,擬采用該項(xiàng)目二期工程為研究對(duì)象,進(jìn)行項(xiàng)目投資決策分析。
2.傳統(tǒng)的項(xiàng)目投資決策分析
為了和前面的分析相對(duì)應(yīng),假設(shè)所有商鋪只租不售,均通過租賃的方式來獲取收益。
該項(xiàng)目從2007年初開始,開發(fā)期為2年,其中建設(shè)期1.5年,前期工程0.5年,計(jì)劃2008年年末完工。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目所需投資總額1.11億元,其中包括土地費(fèi)用4854.43萬(wàn)元、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(包括前期工程費(fèi))1000萬(wàn)元、商業(yè)用房建筑安裝工程費(fèi)2398.66萬(wàn)元、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)32.5萬(wàn)元、管理費(fèi)用248.57萬(wàn)元、財(cái)務(wù)費(fèi)用441.12萬(wàn)元、銷售費(fèi)用1323.36萬(wàn)元、開發(fā)期的稅費(fèi)121.56萬(wàn)元、其他費(fèi)用110.85萬(wàn)元、不可預(yù)見費(fèi)554.27萬(wàn)元。假設(shè)項(xiàng)目當(dāng)年的投資額發(fā)生在年初,項(xiàng)目2007年的投資比重為68.8%,2008年為31.2%。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況,預(yù)計(jì)項(xiàng)目2009年的租賃價(jià)格為1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率2009年-2012年為80%,從2013年開始為90%。運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括:房產(chǎn)稅、管理費(fèi)用、修理費(fèi)用、保險(xiǎn)費(fèi)等,其中房產(chǎn)稅按年租金的12%計(jì)算,管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算。項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)稅金及附加采取的稅率為5.5%,計(jì)稅基礎(chǔ)為出租收入,所得稅的稅率為33%,計(jì)稅基礎(chǔ)為項(xiàng)目每年產(chǎn)生的利潤(rùn),為簡(jiǎn)化計(jì)算,土地增值稅不計(jì)。土地使用年限為40年,預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)18年后的凈轉(zhuǎn)售收入為9000萬(wàn)元。
根據(jù)前面的分析,可以通過編制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目損益表,計(jì)算出商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在壽命期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額,從而可以計(jì)算出項(xiàng)目所要繳納的所得稅。最后根據(jù)上述數(shù)據(jù),編制商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的全投資現(xiàn)金流量表,以此計(jì)算出項(xiàng)目的凈現(xiàn)值。項(xiàng)目全投資現(xiàn)金流量表,詳見表1。
考慮資金時(shí)間價(jià)值和投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,從而可以得出該項(xiàng)目的NPV=2647萬(wàn)元,則該項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行,可進(jìn)行投資。
3.基于實(shí)物期權(quán)方法的投資決策分析
下面運(yùn)用實(shí)物期權(quán)法重新審視該項(xiàng)目。假設(shè)市場(chǎng)走勢(shì)難以確定,可以延期投資,并以推遲2年為例進(jìn)行分析。項(xiàng)目的開發(fā)期為2年,預(yù)計(jì)2009年開始施工,2010年末竣工并交付使用,項(xiàng)目從2011年開始獲取收益,預(yù)計(jì)項(xiàng)目的租賃價(jià)格為1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基數(shù)的基礎(chǔ)上遞增2%;出租率為90%,每年的土地閑置費(fèi)用為土地出讓價(jià)的10%。
參照前面介紹的項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù),開發(fā)商要想獲得此推遲期權(quán),首先必須獲得土地的使用權(quán),其中土地使用費(fèi)用為4854.43萬(wàn)元。無風(fēng)險(xiǎn)利率采用2006年發(fā)行的憑證式(一期)國(guó)債5年期的票面年利率3.49%,考慮土地負(fù)的紅利分配,設(shè)其等于無風(fēng)險(xiǎn)利率。項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)投資(不包含土地使用費(fèi)用)預(yù)計(jì)在原來的基礎(chǔ)上增加10%,即為4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4萬(wàn)元,項(xiàng)目的總投資為:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29萬(wàn)元。考慮商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推遲開發(fā)的全投資現(xiàn)金流量表,詳見表2?？紤]資金時(shí)間價(jià)值和投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度,風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整貼現(xiàn)率取8%,可以得出NPV=1158萬(wàn)元。
租賃價(jià)格波動(dòng)率,采用該市中房指數(shù)典型地產(chǎn)指數(shù)2005年8月至2006年1月的數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算,得出租賃價(jià)格的波動(dòng)率為0.23。
下面具體對(duì)項(xiàng)目的推遲期權(quán)進(jìn)行計(jì)算。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查,目前,該市同類商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格均價(jià)為1元/天·平方米,因此推遲期權(quán)初期的租賃價(jià)格取值為365元/年·平方米,即毛租金收益為365元/年·平方米。其中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的計(jì)算依據(jù)是:管理費(fèi)按年租金的4%計(jì)算,應(yīng)交稅金按年租金的12%計(jì)算,維修費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的2%計(jì)算,保險(xiǎn)費(fèi)按建筑物重置價(jià)格的0.2%計(jì)算,經(jīng)營(yíng)稅金及附加按年租金的5.5%計(jì)算,則凈租金收益為:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)單位面積的付現(xiàn)成本(不包括土地費(fèi)用)為1509元/平方米,W=22.66。
則:
因此,考慮了推遲期權(quán)的項(xiàng)目總價(jià)值為4248萬(wàn)元,大于不延期開發(fā)的凈現(xiàn)值2647萬(wàn)元。因此,可以得知,開發(fā)商在獲得土地的使用權(quán)后,進(jìn)行項(xiàng)目的招商活動(dòng),等待并觀察市場(chǎng),在推遲投資期限內(nèi),根據(jù)項(xiàng)目的招商來決定投資,能獲取更好的經(jīng)濟(jì)效益。
4.實(shí)物期權(quán)價(jià)值的敏感性分析
這里主要分析項(xiàng)目投資費(fèi)用、波動(dòng)率和出租價(jià)格的變化對(duì)項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響。假設(shè)項(xiàng)目投資費(fèi)用和出租價(jià)格的變化率分別為+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不確定性因素的變動(dòng)對(duì)期權(quán)價(jià)值的影響情況,見表3。
假設(shè)出租價(jià)格波動(dòng)率分別為0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波動(dòng)率的變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值的影響,具體內(nèi)容見表4。
通過以上的實(shí)證分析,可以得知,使用本文構(gòu)建的模型計(jì)算結(jié)果和理論分析結(jié)果是一致的。一方面表現(xiàn)為考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值;另一方面表現(xiàn)為看漲期權(quán)的價(jià)格與標(biāo)的資產(chǎn)價(jià)格、波動(dòng)率大小成正向變動(dòng),與項(xiàng)目投資費(fèi)用成反向變動(dòng)。
五、結(jié)語(yǔ)
本文對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資特性進(jìn)行分析,從中找出商業(yè)地產(chǎn)投資中所蘊(yùn)涵的實(shí)物期權(quán)特性,并通過對(duì)B-S模型進(jìn)行修正,提出商業(yè)地產(chǎn)推遲投資的實(shí)物期權(quán)模型,并對(duì)其進(jìn)行實(shí)證,得出考慮了項(xiàng)目期權(quán)價(jià)值在內(nèi)的項(xiàng)目總價(jià)值大于傳統(tǒng)的凈現(xiàn)值評(píng)估價(jià)值。因此,將實(shí)物期權(quán)運(yùn)用于商業(yè)地產(chǎn)投資決策領(lǐng)域,是充分地考慮了開發(fā)商的決策靈活性,使項(xiàng)目投資決策更接近于項(xiàng)目實(shí)際情況,也將有助于提高投資決策的正確性。
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