緒論：在尋找寫作靈感嗎？愛(ài)發(fā)表網(wǎng)為您精選了8篇房地產(chǎn)目前狀況分析，愿這些內(nèi)容能夠啟迪您的思維，激發(fā)您的創(chuàng)作熱情，歡迎您的閱讀與分享！

篇1

一、房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式分析

外界一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房?jī)r(jià)的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對(duì)此類問(wèn)題追問(wèn)不停。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過(guò)來(lái)的，并不是通過(guò)暴利來(lái)獲取利潤(rùn)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營(yíng)的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國(guó)的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個(gè)方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)成立了自身設(shè)計(jì)、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國(guó)的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實(shí)施的時(shí)間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)自身充滿自信，并且堅(jiān)持認(rèn)為，儲(chǔ)備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以，我國(guó)一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)積極儲(chǔ)備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會(huì)顧及到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項(xiàng)目式的，該種組織架構(gòu)并不會(huì)隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。

通常，某個(gè)房地產(chǎn)公司在競(jìng)標(biāo)中競(jìng)得一塊地之后，就會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)成立相關(guān)的項(xiàng)目，因此，這一項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以比較直接反映了該項(xiàng)目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過(guò)程總的來(lái)說(shuō)不會(huì)低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個(gè)正常的項(xiàng)目，真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項(xiàng)目開始施工之后大概一年的時(shí)間進(jìn)行，一旦超過(guò)這個(gè)時(shí)間，這個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)就會(huì)存在很大問(wèn)題。同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個(gè)項(xiàng)目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個(gè)公司可以有效地開展其他的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)形勢(shì)較好的情況下，項(xiàng)目預(yù)售之后的半年時(shí)間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時(shí)的回款速度也會(huì)比較好，但此時(shí)離交房來(lái)說(shuō)一般都有很長(zhǎng)一段時(shí)期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時(shí)間段主要 是在交房的這個(gè)階段來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會(huì)陷入一個(gè)循環(huán)中，也就是第一年項(xiàng)目立項(xiàng)并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)，第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒(méi)有了。有的項(xiàng)目比較多的房地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)報(bào)表上的收入只是以前年度項(xiàng)目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項(xiàng)目的現(xiàn)金流，兩者并不對(duì)應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時(shí)盈利情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法

1、我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會(huì)根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會(huì)好于信用不好、實(shí)力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，供求關(guān)系一直是一個(gè)矛盾的集合點(diǎn)，對(duì)于供給方來(lái)說(shuō)，我國(guó)政府部門的土地控制影響著供給量；但是對(duì)于需求方來(lái)說(shuō)，影響其購(gòu)房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價(jià)格等等，對(duì)房地產(chǎn)的需求都會(huì)造成影響。分析我國(guó)人均的實(shí)際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國(guó)人均住房需求普遍是比較低的，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高，購(gòu)房的能力有限，因此對(duì)于成本較低、價(jià)格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價(jià)格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購(gòu)房承受的壓力太大，所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價(jià)格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。

2、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析

（1）完工確認(rèn)收入法

房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件，就開始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來(lái)確認(rèn)收入，僅僅只是用來(lái)確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說(shuō)的完工確認(rèn)收入法。

（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因

分析我國(guó)現(xiàn)有的情況來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來(lái)進(jìn)行的，也就是說(shuō)，要嚴(yán)格滿足我國(guó)相關(guān)的規(guī)定來(lái)確認(rèn)收入。單單就從我國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，所實(shí)行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時(shí)間就及時(shí)的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動(dòng)負(fù)債表中列支而已。

現(xiàn)在，我國(guó)選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來(lái)進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒(méi)有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險(xiǎn)及其收益的情況下，若是開發(fā)商對(duì)商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會(huì)很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績(jī)波動(dòng)及其財(cái)務(wù)指標(biāo)不真實(shí)，不能及時(shí)的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況也很難立即反映出來(lái)，財(cái)務(wù)報(bào)表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。

（3）完工百分比法運(yùn)用的前提條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來(lái)進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計(jì)出固定的造價(jià)合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計(jì)量；能夠可靠地估計(jì)出成本加成合同的結(jié)果，也就是說(shuō)與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的優(yōu)勢(shì)所在

第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時(shí)能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會(huì)計(jì)收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計(jì)算上。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長(zhǎng)，從立項(xiàng)、到建設(shè)、交付等才算一個(gè)項(xiàng)目真正完成。我們?cè)鯓硬拍芨鼫?zhǔn)確、真實(shí)、客觀地反映會(huì)計(jì)信息，這是大家一直討論的重點(diǎn)所在。

現(xiàn)在，我國(guó)很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則15號(hào)―建造合同的》明確規(guī)定來(lái)進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計(jì)出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)。對(duì)比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國(guó)有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會(huì)受到開發(fā)方的實(shí)力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候，說(shuō)明該項(xiàng)目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對(duì)于購(gòu)房者而言由于預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)公司已在房交所對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購(gòu)房者退房，房地產(chǎn)公司沒(méi)有辦法對(duì)已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說(shuō)明購(gòu)房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對(duì)網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個(gè)時(shí)候來(lái)確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。

各個(gè)企業(yè)單位在使用完工百分比法確認(rèn)收入時(shí)，不同的會(huì)計(jì)期間的各種會(huì)計(jì)表格不會(huì)有特別大的幅度波動(dòng)，并且財(cái)務(wù)指標(biāo)也不會(huì)受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤(rùn)處于一個(gè)合理的階段范圍時(shí)，所確認(rèn)的收入的差別也不會(huì)特別明顯，所以利潤(rùn)率也不會(huì)有很大變化。

篇2

一、房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式分析

外界一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房?jī)r(jià)的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對(duì)此類問(wèn)題追問(wèn)不停。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過(guò)來(lái)的，并不是通過(guò)暴利來(lái)獲取利潤(rùn)。目前，房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營(yíng)的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國(guó)的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個(gè)方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)商主動(dòng)成立了自身設(shè)計(jì)、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國(guó)的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實(shí)施的時(shí)間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)自身充滿自信，并且堅(jiān)持認(rèn)為，儲(chǔ)備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以，我國(guó)一些比較大型的房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)積極儲(chǔ)備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會(huì)顧及到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項(xiàng)目式的，該種組織架構(gòu)并不會(huì)隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。通常，某個(gè)房地產(chǎn)公司在競(jìng)標(biāo)中競(jìng)得一塊地之后，就會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)成立相關(guān)的項(xiàng)目，因此，這一項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以比較直接反映了該項(xiàng)目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不一樣，其開發(fā)過(guò)程總的來(lái)說(shuō)不會(huì)低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個(gè)正常的項(xiàng)目，真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項(xiàng)目開始施工之后大概一年的時(shí)間進(jìn)行，一旦超過(guò)這個(gè)時(shí)間，這個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)就會(huì)存在很大問(wèn)題。同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個(gè)項(xiàng)目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個(gè)公司可以有效地開展其他的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)形勢(shì)較好的情況下，項(xiàng)目預(yù)售之后的半年時(shí)間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時(shí)的回款速度也會(huì)比較好，但此時(shí)離交房來(lái)說(shuō)一般都有很長(zhǎng)一段時(shí)期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時(shí)間段主要是在交房的這個(gè)階段來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會(huì)陷入一個(gè)循環(huán)中，也就是第一年項(xiàng)目立項(xiàng)并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)，第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒(méi)有了。有的項(xiàng)目比較多的房地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)報(bào)表上的收入只是以前年度項(xiàng)目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項(xiàng)目的現(xiàn)金流，兩者并不對(duì)應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時(shí)盈利情況。

二、房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法

1、我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會(huì)根據(jù)開發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實(shí)力的開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售狀況會(huì)好于信用不好、實(shí)力差，或是定位不準(zhǔn)的開發(fā)商開發(fā)的樓盤。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，供求關(guān)系一直是一個(gè)矛盾的集合點(diǎn)，對(duì)于供給方來(lái)說(shuō)，我國(guó)政府部門的土地控制影響著供給量；但是對(duì)于需求方來(lái)說(shuō)，影響其購(gòu)房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價(jià)格等等，對(duì)房地產(chǎn)的需求都會(huì)造成影響。分析我國(guó)人均的實(shí)際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國(guó)人均住房需求普遍是比較低的，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高，購(gòu)房的能力有限，因此對(duì)于成本較低、價(jià)格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價(jià)格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購(gòu)房承受的壓力太大，所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價(jià)格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。

2、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析

（1）完工確認(rèn)收入法

房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件，就開始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來(lái)確認(rèn)收入，僅僅只是用來(lái)確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說(shuō)的完工確認(rèn)收入法。

（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因

分析我國(guó)現(xiàn)有的情況來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來(lái)進(jìn)行的，也就是說(shuō)，要嚴(yán)格滿足我國(guó)相關(guān)的規(guī)定來(lái)確認(rèn)收入。單單就從我國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，所實(shí)行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時(shí)間就及時(shí)的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動(dòng)負(fù)債表中列支而已?，F(xiàn)在，我國(guó)選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來(lái)進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒(méi)有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險(xiǎn)及其收益的情況下，若是開發(fā)商對(duì)商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會(huì)很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績(jī)波動(dòng)及其財(cái)務(wù)指標(biāo)不真實(shí)，不能及時(shí)的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)有效的情況，以至于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況也很難立即反映出來(lái)，財(cái)務(wù)報(bào)表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。

（3）完工百分比法運(yùn)用的前提條件

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來(lái)進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計(jì)出固定的造價(jià)合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計(jì)量；能夠可靠地估計(jì)出成本加成合同的結(jié)果，也就是說(shuō)與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的優(yōu)勢(shì)所在

第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時(shí)能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會(huì)計(jì)收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計(jì)算上。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長(zhǎng)，從立項(xiàng)、到建設(shè)、交付等才算一個(gè)項(xiàng)目真正完成。我們?cè)鯓硬拍芨鼫?zhǔn)確、真實(shí)、客觀地反映會(huì)計(jì)信息，這是大家一直討論的重點(diǎn)所在?，F(xiàn)在，我國(guó)很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則15號(hào)—建造合同的》明確規(guī)定來(lái)進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計(jì)出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)。對(duì)比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國(guó)有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會(huì)受到開發(fā)方的實(shí)力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候，說(shuō)明該項(xiàng)目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對(duì)于購(gòu)房者而言由于預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)公司已在房交所對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購(gòu)房者退房，房地產(chǎn)公司沒(méi)有辦法對(duì)已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說(shuō)明購(gòu)房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對(duì)網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個(gè)時(shí)候來(lái)確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。各個(gè)企業(yè)單位在使用完工百分比法確認(rèn)收入時(shí)，不同的會(huì)計(jì)期間的各種會(huì)計(jì)表格不會(huì)有特別大的幅度波動(dòng)，并且財(cái)務(wù)指標(biāo)也不會(huì)受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤(rùn)處于一個(gè)合理的階段范圍時(shí)，所確認(rèn)的收入的差別也不會(huì)特別明顯，所以利潤(rùn)率也不會(huì)有很大變化。

四、結(jié)語(yǔ)

篇3

【關(guān)鍵詞】銀行信貸 供給 需求

一、研究背景

銀行信貸活動(dòng)能通過(guò)供給和需求兩個(gè)方面影響住房的價(jià)格，信貸投向也會(huì)在很大程度上影響到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給結(jié)構(gòu)。住房開發(fā)和住房的購(gòu)買都離不開銀行信貸的支持，尤其在我國(guó)近幾年的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商的自有資金普遍不足和房地產(chǎn)的平均價(jià)格一般超過(guò)普通公民的平均收入的十倍以上，在這種情況下，銀行信貸資金的投放就成為房地產(chǎn)市場(chǎng)得以表現(xiàn)欣欣向榮的一個(gè)主要推動(dòng)力。

二、理論依據(jù)

從理論上講，銀行信貸會(huì)受到利率的影響，一般而言利率上升，會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)商的建設(shè)成本，同時(shí)也會(huì)提高購(gòu)房者的成本（包括購(gòu)房的機(jī)會(huì)成本和貸款成本）。而銀行信貸的增加不但會(huì)增加房地產(chǎn)的供給而且也會(huì)增加房地產(chǎn)的需求，因此通過(guò)分析銀行信貸對(duì)于需求和供給的相對(duì)影響就可以說(shuō)明銀行信貸對(duì)于房地產(chǎn)的供給和需求的哪一方面更加顯著，從而國(guó)家可以通過(guò)相應(yīng)的利率政策進(jìn)行調(diào)控，以此來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。

三、模型變量說(shuō)明及模型設(shè)定

（一）房地產(chǎn)的價(jià)格P

房地產(chǎn)的價(jià)格是直接反應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的一個(gè)變量，透過(guò)房地產(chǎn)價(jià)格我們可以了解該市場(chǎng)的整體運(yùn)行狀況。同時(shí)政府也可以通過(guò)穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格的方式對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行狀況施加影響。

（二）房地產(chǎn)的供給S

房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)的供給在一定程度上會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常運(yùn)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給過(guò)剩就很有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)泡沫，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要影響因素。由于目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金大部分來(lái)自于銀行信貸，因此政府可以通過(guò)有效的控制對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸投放就可以很好的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量。

（三）房地產(chǎn)的需求D

目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主要有剛性需求和投機(jī)性需求兩種，即所謂剛性需求是指滿足人們居住需要而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)的需求；投機(jī)性需求是指為了從未來(lái)房地產(chǎn)的價(jià)格上漲中獲利而產(chǎn)生的對(duì)房地產(chǎn)的需求。鑒于對(duì)于剛性需求和投機(jī)性需求并不能有效的區(qū)分，而且無(wú)論是剛性需求還是投機(jī)性需求很大程度上都是依賴于銀行信貸的，因此在此我們將其統(tǒng)一歸為需求一類。

（四）銀行信貸L

一般而言，銀行信貸與房地產(chǎn)的需求會(huì)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，與房地產(chǎn)供給也會(huì)呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。鑒于此，政府可以通過(guò)有效的控制銀行信貸投量影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，借此穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況。

（五）模型設(shè)計(jì)

為了分析銀行信貸是如何影響房地產(chǎn)價(jià)格的，以及設(shè)定一個(gè)合理的銀行信貸投放量在此我們需要設(shè)定供給模型、需求模型、銀行信貸與供給的模型、銀行信貸與需求的模型。

（六）模型說(shuō)明

根據(jù)供給與需求的規(guī)律，房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)供給呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系；房地產(chǎn)價(jià)格與房地產(chǎn)需求呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系；銀行信貸與房地產(chǎn)的供給和需求均呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。

四、模型理論分析

根據(jù)供給模型有：S=α1+β1P；需求模型有：D=α2-β2P，其中α1、β1、α2、β2均大于零且α2>α1。聯(lián)立上述兩個(gè)模型可以均衡的價(jià)格和供給量為，即此為房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡供給量和均衡價(jià)格，然而由于銀行信貸的影響這一均衡供給和需求以及均衡價(jià)格會(huì)產(chǎn)生變化從而會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。

另一方面，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)供給的影響關(guān)系為：S=α2+β3L；銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的影響關(guān)系為：D=α4+β4L（其中L表示銀行信貸投量，并且α3、β3、α4、β4均大于零），通過(guò)這兩個(gè)模型可以知道，銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)供給影響程度為β3L，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求的影響程度為β4L，故原來(lái)的供給曲線變?yōu)椋篠′=α1+β3L+β1P（S′-β3L=α1+β3L）即同樣的價(jià)格條件下供給增加了β3L；需求曲線變?yōu)椋篋′=α2+β4L+β2P，即同樣的價(jià)格條件下需求增加了β4L。在此條件下的均衡價(jià)格為：。由于在需求和供給變動(dòng)前均衡價(jià)格為：，故由于銀行信貸的影響而是價(jià)格上升的幅度為：P*′-P*=。

再者，由于銀行信貸對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格的影響關(guān)系為：P=α5+β5L，即銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格的影響幅度為β5L，若政府限定維持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的價(jià)格的變動(dòng)區(qū)間為a~b，即a

而在目前我國(guó)國(guó)內(nèi)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，即P*′-P*大于零，又因?yàn)棣?、β2、β3、β4均大于零，所以β4>β3,即銀行信貸對(duì)于需求的影響程度大于對(duì)于供給的影響程度，從而說(shuō)明我國(guó)目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市，場(chǎng)的價(jià)格處于高為的原因主要是由于需求拉上的。同時(shí)在這種情況下由a

六、結(jié)論及政策說(shuō)明

通過(guò)上述分析，國(guó)家可以通過(guò)設(shè)定銀行信貸的適當(dāng)投放容量來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，并且可以透過(guò)相關(guān)的數(shù)據(jù)估計(jì)信貸投放容量的安全區(qū)間，即為國(guó)家宏觀調(diào)控的操作區(qū)間。

由于利率會(huì)影響到銀行的信貸投量，即當(dāng)利率上升時(shí)，由于借款成本的上升，銀行信貸會(huì)普遍下降；利率降低，則會(huì)促進(jìn)銀行信貸投量的增加，因此，國(guó)家可以通過(guò)中央銀行調(diào)整基準(zhǔn)利率的辦法影響銀行信貸從而穩(wěn)定房?jī)r(jià)，防止房地產(chǎn)價(jià)格的高位上漲而導(dǎo)致的泡沫。

參考文獻(xiàn)

[1] 薛磊.房地產(chǎn)信貸對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的實(shí)證分析[J].廣西金融研究，2006（4）

篇4

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道

自2008年金融風(fēng)暴以來(lái)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，各國(guó)都用各種方式刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，以期早日走出困境。我國(guó)也運(yùn)用刺激內(nèi)需來(lái)維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了繁榮時(shí)期。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)增大，對(duì)貸款審批尤其是房地產(chǎn)貸款審批要求更加嚴(yán)格。據(jù)了解，目前中國(guó)第三大信托公司――中融信托及旗下中融資管對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目也在2015年開始對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目要求更高，只接一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這對(duì)二線城市的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是融資途徑的雪上加霜。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

廣東GDP在全國(guó)處于領(lǐng)先地位，其房地產(chǎn)行業(yè)也在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中處于優(yōu)勢(shì)地位，其規(guī)模和數(shù)量遙遙領(lǐng)先于其他城市。以廣東的房地產(chǎn)企業(yè)為例，根據(jù)廣東房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，目前廣東房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)銀行的融資和客戶的定金及預(yù)付金。央行的分析報(bào)告表明，房地產(chǎn)企業(yè)的融資70%來(lái)自于銀行，15%來(lái)源于定金及預(yù)付金。從融資結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式相對(duì)單一，銀行貸款融資占據(jù)這主導(dǎo)地位，其他融資渠道相對(duì)缺乏。從財(cái)務(wù)杠桿上看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于75%，加上經(jīng)濟(jì)增速放緩，房產(chǎn)銷售時(shí)間變長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率比其他行業(yè)都高。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)上看，銀行對(duì)中長(zhǎng)期的房地產(chǎn)企業(yè)貸款收緊，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的城市和地段的考量因素增加，以及對(duì)開發(fā)商的要求提高，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法從銀行的貸款渠道取得融資。

二、導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的因素分析

房地產(chǎn)企業(yè)的自身原因：房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，首要因素還是在于自身的不足。企業(yè)基礎(chǔ)薄是重要的一點(diǎn)。大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力弱，自有資金少，規(guī)模小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。在管理上，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理漏洞較多，并且管理水平偏低，缺乏有效的內(nèi)部控制制度和嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定。在向銀行申請(qǐng)融資中，上述因素往往成為銀行考量的貸款安全的第一因素。

第二，影響中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的另一個(gè)因素是信用評(píng)級(jí)和信息公開程度。按照目前國(guó)內(nèi)的評(píng)級(jí)，大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)在3B或以下，在資金管理上不嚴(yán)格，容易出現(xiàn)抽逃資金、資金鏈斷裂導(dǎo)致無(wú)法償還貸款等情況。這樣導(dǎo)致企業(yè)的信用受到很大的影響，大額資金很難進(jìn)入中小房地產(chǎn)企業(yè)。另外，由于中小房地產(chǎn)內(nèi)部管理制度的不完善和信息缺乏公開透明，造成三方（主要是指中小房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、銀行）之間的信息不對(duì)稱，投資者和銀行難以了解到中小房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，導(dǎo)致投資者和銀行在做投資決策和房貸審批中更加謹(jǐn)慎，甚至為了資金安全，寧可放棄投資。

第三，社會(huì)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是影響中小房地產(chǎn)企業(yè)能否順利取得融資的重要因素。以銀行為例，2015年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速一再往下調(diào)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都下滑，很多企業(yè)經(jīng)營(yíng)都在虧損，銀行貸款無(wú)法按時(shí)歸還。因此，銀行的不良貸款率飆升。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)模小、資本金少、信用風(fēng)險(xiǎn)高、經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定和信息不透明等因素，導(dǎo)致銀行在貸款過(guò)程中，更多去考慮企業(yè)的自身狀況和是否有充足的抵押和更強(qiáng)的還款來(lái)源。盡管政策在調(diào)整，放寬個(gè)人購(gòu)房條件和個(gè)人購(gòu)房貸款要求，以此促進(jìn)房地產(chǎn)的資金回籠，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。但對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，這并沒(méi)有緩解銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的惜貸政策。

第四，融資渠道單一是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的另一因素。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)融資主要是銀行貸款，輔之以房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和少量的直接投資機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)信托由于目前剛性兌付要求，結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目要求更加嚴(yán)格。一線城市的冷門地段的項(xiàng)目都難以收到青睞，更別說(shuō)二線城市，甚至三四線城市的項(xiàng)目能從房地產(chǎn)信托公司融入資金。而房地產(chǎn)基金和直接投資機(jī)構(gòu)本身數(shù)量少，資金量有限，對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，從而在項(xiàng)目選擇上慎之又慎。

三、拓寬中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的探討

針對(duì)上述的多種因素造成中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，本文對(duì)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道提出幾點(diǎn)探討建議。

第一，內(nèi)外兼修，轉(zhuǎn)變觀念。打鐵還需自身硬，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)同樣適用。房地產(chǎn)內(nèi)部管理的不完善就是其融資困難的軟肋。完善經(jīng)營(yíng)模式、管理模式，規(guī)范財(cái)務(wù)管理，公開公司經(jīng)營(yíng)狀況信息，留住房地產(chǎn)方面的專業(yè)人才，結(jié)合自身的發(fā)展，制定合理的發(fā)展計(jì)劃。

轉(zhuǎn)變觀念，主要是要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念和融資觀念。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)需要發(fā)展壯大，需要根據(jù)自身實(shí)力，制定切實(shí)可行的發(fā)展路徑，切勿操之過(guò)急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融資擴(kuò)大的過(guò)于遠(yuǎn)大目標(biāo)上，以免導(dǎo)致等不到春天的到來(lái)。經(jīng)營(yíng)上，許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然停留在單打獨(dú)斗的觀念上。然而，團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)才是未來(lái)的主流。中小房地產(chǎn)企業(yè)倘若能與大房地產(chǎn)企業(yè)甚至是上市房地產(chǎn)公司合作，在雖然利益上有所減少，但這樣的抱團(tuán)方式能減輕中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，提高企業(yè)的融資能力，改善經(jīng)營(yíng)狀況。在融資觀念上，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的最傳統(tǒng)、最重要的融資方式。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策形勢(shì)不向好的情況下，銀行貸款收緊，一批批的房地產(chǎn)項(xiàng)目因無(wú)法實(shí)現(xiàn)融資而放棄。房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金已經(jīng)在國(guó)內(nèi)開展多年，其融資門檻相對(duì)銀行來(lái)說(shuō)會(huì)低一點(diǎn)，可操作性強(qiáng)，亦可作為融資的可行渠道。單一的融資渠道已經(jīng)不符合發(fā)展的趨勢(shì)，需要多渠道的組合融資。而這前提，就是要改變?cè)械膯我蝗谫Y觀念，才有可能去實(shí)現(xiàn)新的融資方式，謀求企業(yè)的未來(lái)。

第二，政府為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造融資政策環(huán)境。作為市場(chǎng)的設(shè)計(jì)者、守護(hù)者和監(jiān)督者，政府有責(zé)任讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。政府出臺(tái)了建立“中小企業(yè)融資擔(dān)保體系”和“中小企業(yè)社會(huì)服務(wù)體系”的政策，為中小企業(yè)提供必要的融資擔(dān)保和撮合銀行對(duì)中小企業(yè)的貸款。另外，政府鼓勵(lì)銀行設(shè)立專門的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，財(cái)政撥款，對(duì)產(chǎn)業(yè)基金貸款進(jìn)行貼息。這樣對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，政策上更加方便，融資上也有更加便捷的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金對(duì)接，同是還可以減輕資金成本壓力。

第三，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展直接融資渠道。與間接的融資渠道相比，直接的融資渠道具有準(zhǔn)入手續(xù)少，資金成本相對(duì)低的優(yōu)點(diǎn)。發(fā)展直接融資，是房地產(chǎn)企業(yè)的不二之選。其一，房地產(chǎn)企業(yè)直接對(duì)接投資機(jī)構(gòu)，可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融脫媒，減少中間環(huán)節(jié)和降低中間成本，從而直接降低總的資金成本。目前可引入的直接投資機(jī)構(gòu)有各大企業(yè)的房地產(chǎn)投資部、企業(yè)間成立的投資基金和海外的投資基金等。其二，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資。企業(yè)債是最直接和成本最低的融資方式，需要有專門的擔(dān)保企業(yè)為融資的房地產(chǎn)企業(yè)做擔(dān)保，放寬審批權(quán)限，簡(jiǎn)化手續(xù)，建立多層次的債權(quán)交易市場(chǎng)，提高債券的流動(dòng)性。除此之外，還需要完善房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)評(píng)價(jià)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

第四，發(fā)展房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)融資渠道。房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)是指多家房地產(chǎn)企業(yè)共同開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)牽手大型房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。大型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，信用評(píng)價(jià)相對(duì)高，取得貸款容易并且資金成本較低。中小房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，主動(dòng)與大房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)，吸取大房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，彌補(bǔ)自身的不足。在融資、管理和技術(shù)上，都能有所提高。

結(jié)合以上分析，房地產(chǎn)融資，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資面臨的困難不容忽視，倘若能與國(guó)家政策相結(jié)合，結(jié)合自身需要，拓展多渠道融資，還是能在一定解決企業(yè)的融資難題，為企業(yè)的發(fā)展取得新的突破。

參考文獻(xiàn)：

篇5

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算

進(jìn)入新時(shí)期，伴隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了大發(fā)展時(shí)期，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了巨大的商機(jī)。但是，與此同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模大、資金占有量大、資金使用周期長(zhǎng)，使企業(yè)的會(huì)計(jì)核算面臨比較大的問(wèn)題。如果會(huì)計(jì)核算不到位，工作環(huán)節(jié)處理不恰當(dāng)，不僅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資 項(xiàng)目的資金使用造成影響，同時(shí)有可能影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的研究，積極探尋相應(yīng)的解決對(duì)策，對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理、推動(dòng)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展等都起著至關(guān)重要的作用。

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

現(xiàn)代企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作不僅包括傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)結(jié)束后的資金記賬、結(jié)算、報(bào)賬等過(guò)程，同時(shí)也新加入了會(huì)計(jì)核算之前和核算過(guò)程之中的經(jīng)濟(jì)內(nèi)容。而從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算工作的開展仍然存在諸多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在這幾個(gè)方面：

(一)會(huì)計(jì)科目的設(shè)置不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算存在的最突出的一個(gè)問(wèn)題就是其會(huì)計(jì)科目的設(shè)置極不合理，且行業(yè)內(nèi)的會(huì)計(jì)科目也比較桓鑾。目前，我國(guó)的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)金融、石油、銀行等各個(gè)行業(yè)都設(shè)置了專業(yè)的會(huì)計(jì)科目，但是卻沒(méi)有設(shè)置針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專屬會(huì)計(jì)科目。各企業(yè)都是根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)設(shè)置會(huì)計(jì)科目，沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)成本費(fèi)用項(xiàng)目包括土地征用及差錢補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等內(nèi)容。工程的費(fèi)用項(xiàng)目繁多且涉及的會(huì)計(jì)內(nèi)容十分復(fù)雜。例如僅開發(fā)間接費(fèi)用就包括工程管理費(fèi)、資本化借款費(fèi)用、營(yíng)銷設(shè)置建造費(fèi)、物業(yè)管理完善費(fèi)、行政管理費(fèi)等內(nèi)容。開發(fā)間接費(fèi)用核算與工程項(xiàng)目的開發(fā)直接相關(guān)，但是它所包含的費(fèi)用項(xiàng)目不能明確是屬于哪一特定的開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用支出，在會(huì)計(jì)科目的設(shè)置上還不夠完善，不能對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用的屬性進(jìn)行明確，有時(shí)造成在對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用成本進(jìn)行核算時(shí)找不到項(xiàng)目費(fèi)用的出處。會(huì)計(jì)科目的混亂給房地產(chǎn)企業(yè)后期的資金成本核算增加了一定的難度。此外， 由于一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期都比較長(zhǎng)，項(xiàng)目建設(shè)要分成好幾個(gè)階段，項(xiàng)目要通過(guò)驗(yàn)收到竣工結(jié)算的時(shí)間跨度大，而各不同階段的建設(shè)單位在會(huì)計(jì)科目的設(shè)置上不統(tǒng)一，無(wú)疑極大地增加了會(huì)計(jì)核算人員的工作量，使得工作人員進(jìn)行梳理賬目、核算等竣工結(jié)算的工作時(shí)間大大增加。

(二)缺乏真實(shí)、準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息披露

現(xiàn)代企業(yè)建立完善的信息披露制度是保證企業(yè)內(nèi)部控制有效性的重要措施之一，尤其是要保證企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的準(zhǔn)確、真實(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)一般都是大投資、大規(guī)模的項(xiàng)目開發(fā)，企業(yè)需要承擔(dān)更大的投資風(fēng)險(xiǎn)。不僅需要面對(duì)土地開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和政策風(fēng)險(xiǎn)。在如此高風(fēng)險(xiǎn)下，要求房地產(chǎn)行業(yè)擁有更加充分的風(fēng)險(xiǎn)披露。但是，從目前我國(guó)的會(huì)計(jì)制度的發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策和會(huì)計(jì)體制還不是很完善，使得房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露得不到強(qiáng)有力的制度保障，不能真實(shí)、準(zhǔn)確地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的主要載體是企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，主要包括了企業(yè)的利潤(rùn)表、資產(chǎn)負(fù)債情況表、現(xiàn)金流量表以及企業(yè)所有權(quán)的變動(dòng)情況表等。從房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表來(lái)看，目前，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的信息披露存在比較嚴(yán)重的虛假信息情況。這主要是因?yàn)樵S多房地產(chǎn)企業(yè)出于為自身的利益以及其他目的的考慮，而在財(cái)務(wù)報(bào)告中對(duì)一些項(xiàng)目的會(huì)計(jì)信息進(jìn)行蓄意的造假的行為，使得企業(yè)會(huì)計(jì)信息的披露失真。房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的失真對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制有效性的發(fā)揮產(chǎn)生極大的負(fù)面影響，虛假的會(huì)計(jì)信息不能反映企業(yè)真實(shí)的資產(chǎn)和負(fù)債情況，使得房地產(chǎn)企業(yè)有可能因?yàn)橥话l(fā)的事故、金融風(fēng)險(xiǎn)等狀況而陷入危機(jī)。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)核算復(fù)雜

目前，我國(guó)絕大多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是先有開發(fā)商自行開發(fā)出來(lái)，讓后再向外售賣，加之不少購(gòu)買者都是采用分期付款來(lái)購(gòu)房。折舊使得房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收入變得比較復(fù)雜。目前，房地產(chǎn)企業(yè)的商品開發(fā)銷售一般包括自行開發(fā)后進(jìn)行銷售以及房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)之前先與客戶簽訂銷售合同，按照客戶的要求來(lái)進(jìn)行開發(fā)。這兩種銷售方式的收入確認(rèn)不太一樣。第一種銷售收入的確認(rèn)比較復(fù)雜，這主要是由于房地產(chǎn)開發(fā)的周期長(zhǎng)、投資大，商品的價(jià)值大等特點(diǎn)，這使得其商品的銷售收入一般通過(guò)預(yù)售以及分期付款等方式來(lái)進(jìn)行確認(rèn)，這種確認(rèn)方式時(shí)間長(zhǎng)、手續(xù)繁雜，存在一定的變數(shù)。而第二種商品銷售方式的收入確認(rèn)比較簡(jiǎn)單，一般就是按照建造合同的規(guī)定來(lái)進(jìn)行收入的確認(rèn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的效益回收時(shí)間長(zhǎng)。此外，由于目前對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的收入的界定還比較模糊，并沒(méi)有一個(gè)定性化的解釋，這使得一些不良開發(fā)商采取投機(jī)取巧的方式來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)掩蓋其存在的問(wèn)題。例如通過(guò)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表作假等方式來(lái)誤導(dǎo)使用者等。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的對(duì)策

(一)設(shè)置科學(xué)、合理的跨級(jí)科目

改善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，首先就要從設(shè)置科學(xué)、合理的會(huì)計(jì)科目來(lái)著手。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該綜合行業(yè)的整體發(fā)展情況以及企業(yè)自身的項(xiàng)目開發(fā)數(shù)量、規(guī)模等各方面的內(nèi)容，設(shè)置能夠滿足項(xiàng)目開發(fā)的會(huì)計(jì)科目。如果企業(yè)的下屬單位不需要采用獨(dú)立核算，那項(xiàng)目建設(shè)就不需要再設(shè)立另外的間接費(fèi)用的賬目，只需要在總賬目下分開子賬目，這樣能夠簡(jiǎn)化會(huì)計(jì)核算的流程，節(jié)省會(huì)計(jì)人員的工作時(shí)間，提高會(huì)計(jì)核算的效率。而在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)應(yīng)該根據(jù)具體的項(xiàng)目需要來(lái)建立必要的臺(tái)賬，主要包括銷售臺(tái)賬、合同管理臺(tái)賬、物業(yè)管理臺(tái)賬、工程付款臺(tái)賬、所得稅管理臺(tái)賬等，并且對(duì)不同的會(huì)計(jì)核算對(duì)象設(shè)置不同的賬目卡片，將真?zhèn)€項(xiàng)目的成本費(fèi)用記錄清楚，保證竣工結(jié)算的真實(shí)、準(zhǔn)確。

(二)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露

加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露，企業(yè)應(yīng)該在廣泛搜集各種信息的基礎(chǔ)上，對(duì)各類企業(yè)信息進(jìn)行科學(xué)、合理的篩選、分析、核對(duì)及整合，盡可能地提高信息的有效性和有用性。主要從這幾個(gè)方面來(lái)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露：一是加強(qiáng)對(duì)土地成本信息披露。土地成本是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)成本中最重要的一部分，而土地資源的優(yōu)劣也決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目在日后的發(fā)展前景，因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)告中要對(duì)土地成本以及土地的儲(chǔ)備量等信息進(jìn)行專門的披露注釋。二是項(xiàng)目全過(guò)程的資金信息披露。要對(duì)企業(yè)項(xiàng)目的各個(gè)分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量的信息進(jìn)行過(guò)披露，包括項(xiàng)目的設(shè)備資金成本、工程建設(shè)資金成本、工資成本等現(xiàn)金支付信息都要有所披露。三是項(xiàng)目的質(zhì)量保證金信息披露。根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的高風(fēng)險(xiǎn)性，對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金信息進(jìn)行披露也是必要的，根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)告的信息披露，建立科學(xué)、合理的質(zhì)量保證金制度，以此來(lái)幫助房地產(chǎn)企業(yè)有效地規(guī)避建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。四是建立完善的內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制信息交流系統(tǒng)的建設(shè)，主要應(yīng)該從這兩方面的考慮，一是加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部信息的交流和共享，即實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部各部門之間信息交流渠道的通暢。二是建立外部信息溝通系統(tǒng)，主要是指通過(guò)行業(yè)組織、業(yè)務(wù)合作企業(yè)、市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)反饋、媒體組織、國(guó)家監(jiān)管部門等渠道來(lái)獲取相關(guān)的信息。

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的確認(rèn)

對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入了解的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目銷售的收入的范圍進(jìn)行確認(rèn)是完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)的收入核算需要從法律標(biāo)準(zhǔn)和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)兩方面來(lái)予以明確。房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入不僅僅是房屋出售所獲得的收入，同時(shí)還包括轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)以及出售相關(guān)的配套設(shè)施所獲得的收入等。至于其他不符合法律規(guī)定和財(cái)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的收入是堅(jiān)決不應(yīng)被允許的。房地產(chǎn)企業(yè)要把握好這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目收入應(yīng)該是在工程的竣工驗(yàn)收且完成房屋使用權(quán)的移交后，才能最后對(duì)銷售收入進(jìn)行確認(rèn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題的研究已經(jīng)成為我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)過(guò)程中一個(gè)非常重要的組成部分。而加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算方面存在的問(wèn)題的分析，探尋完善房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的對(duì)策成為有效控制房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要內(nèi)容。只有真正解決好企業(yè)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的長(zhǎng)效發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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篇6

關(guān)鍵詞：住房結(jié)構(gòu)；人口狀況

1.引言

房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有非常重要的地位。從本世紀(jì)初至今，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)總體呈現(xiàn)快速甚至火熱發(fā)展的局勢(shì)，并受到業(yè)內(nèi)外人士廣泛關(guān)注。但過(guò)熱發(fā)展的結(jié)果就是全國(guó)多地陷入“空城”狀態(tài)。與此同時(shí)，城市中仍有大量的“剛需族”沒(méi)有自需住宅。因此政府和房產(chǎn)企業(yè)當(dāng)務(wù)之急是如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。

2.文獻(xiàn)回顧

學(xué)者夏大慰主編的《產(chǎn)業(yè)組織學(xué)》中指出：所謂結(jié)構(gòu)，通常是指構(gòu)成某一系統(tǒng)的諸要素之間的內(nèi)在聯(lián)系方式及其特征。而市場(chǎng)結(jié)構(gòu)往往是概括為：在特定市場(chǎng)中，廠商或產(chǎn)品在數(shù)量、份額、規(guī)模上的關(guān)系，以及由此決定的競(jìng)爭(zhēng)形式。所以，在本文中筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)是指：在房地產(chǎn)的供應(yīng)市場(chǎng)中，商品住宅中新建住宅和二手住宅，以及按住宅面積劃分的住宅與需求類型在數(shù)量、份額和規(guī)模上的比例狀況。

在對(duì)房地產(chǎn)的研究中，國(guó)外理論集中于對(duì)房地產(chǎn)周期的研究，他們認(rèn)為：房地產(chǎn)周期波動(dòng)從根本上說(shuō)是由供求變動(dòng)決定的。

在供求關(guān)系上，國(guó)內(nèi)學(xué)者劉祥錕等認(rèn)為現(xiàn)階段剛需族逐漸成為樓市的主力軍，地產(chǎn)商應(yīng)該聚焦于剛需族，分析“剛需族”當(dāng)前的購(gòu)房境況，并找出有效措施解決問(wèn)題。

在房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)影響因素的研究中，國(guó)內(nèi)學(xué)者張友志等認(rèn)為人口、家庭收入及消費(fèi)是影響城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的重要因素。學(xué)者孫明哲認(rèn)為人口狀況是影響房地產(chǎn)需求的重要因素，他基于第六次人口普查數(shù)據(jù)構(gòu)建出歷史數(shù)據(jù)，同時(shí)預(yù)測(cè)出未來(lái)人口規(guī)模，發(fā)現(xiàn)：2020 年以后，中國(guó)人口規(guī)模均呈快速衰減趨勢(shì)。

3.對(duì)房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因分析

根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒的數(shù)據(jù)表明：目前住宅市場(chǎng)的供應(yīng)，無(wú)論是存量還是增量都已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求，但是城市中還是有大量的人群沒(méi)有自己的住宅，除了房?jī)r(jià)的因素外，合理的住宅供需結(jié)構(gòu)也是一個(gè)非常重要的因素。

對(duì)目前的市場(chǎng)現(xiàn)象進(jìn)行分析：

3.1現(xiàn)有住房結(jié)構(gòu)狀況及其影響

城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的分類和現(xiàn)狀分析：

我國(guó)城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)按市場(chǎng)化程度劃分：由高到低可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房和保障房。但是這些住房供應(yīng)的群體和現(xiàn)狀都不同，主要表現(xiàn)為：經(jīng)適房和保障房面向中低收入群體，但是它們的建設(shè)持續(xù)萎縮，而且位置偏僻且基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不完善，不能滿足消費(fèi)者需求，同時(shí)它們的分配更是受到嚴(yán)格的控制和限制；商品房面向中高收入群體，由于開發(fā)商的趨利行為，住宅市場(chǎng)的大戶型和豪華型占據(jù)較大比例，小戶型住宅開發(fā)量較少。所以整體來(lái)看，商品房?jī)r(jià)格持續(xù)偏高，即使存在的普通小戶型住房，單價(jià)價(jià)依然是普通消費(fèi)群體難以承受的。所以相對(duì)整個(gè)住房需求市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，住宅供應(yīng)市場(chǎng)的戶型結(jié)構(gòu)和價(jià)格并不合理。所以，我國(guó)城鎮(zhèn)住房建設(shè)雖取得斐然成績(jī)，但是供應(yīng)結(jié)構(gòu)并不均衡。

3.2人口狀況及其影響

中國(guó)人口狀況，主要是指現(xiàn)階段中國(guó)人口年齡的結(jié)構(gòu)狀況。從中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的30多年來(lái)看，能夠構(gòu)成房產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求者就是：有勞動(dòng)能力的、具有較強(qiáng)住房需求的人。通常表現(xiàn)為20歲到50歲的消費(fèi)人群。但是，中國(guó)現(xiàn)行的年齡結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化，中國(guó)的人口紅利即將消失，“劉易斯拐點(diǎn)”已經(jīng)到來(lái)。在此，我們借鑒來(lái)自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》的2006年―2013年的人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和來(lái)源于馬忠東、呂智浩、葉孔嘉的數(shù)據(jù)來(lái)做定量和定性分析：

定量分析：

從表中我們可以看出：中國(guó)的65歲以上人口在不斷增加，而且增速都在3.5%左右，說(shuō)明中國(guó)的老年人口不斷增多，老年撫養(yǎng)比不斷增加，總撫養(yǎng)比也不斷增加。由上圖可以看出2010―2050年，中國(guó)65歲以上人口在不斷上升，25―34歲人口在不斷下降，35―44歲人口總體呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。總之，上述表和圖意味著，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體需求和未來(lái)需求在不斷減少。

定性分析：

筆者對(duì)以上圖表分析得出房地產(chǎn)市場(chǎng)總體需求和未來(lái)長(zhǎng)期需求在減少。原因在于：人口老齡化使得社會(huì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，對(duì)房地產(chǎn)的消費(fèi)需求降低。同時(shí)，青壯年人口規(guī)模降低使得剛性需求總體減少。

3.3借鑒歐美發(fā)達(dá)國(guó)家預(yù)測(cè)我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)――郊區(qū)城市化

從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的主要集中地―城市―來(lái)看，商品房需求的對(duì)象主要是城鎮(zhèn)居民，所以我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必然要受到城鎮(zhèn)化水平的影響。對(duì)城市化的發(fā)展，歐美發(fā)達(dá)國(guó)家先于中國(guó)幾百年，基于城市化發(fā)展的相似性，中國(guó)可以借鑒歐美城市化的發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)。對(duì)西方發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化進(jìn)程，大致分三個(gè)階段： 一，城市化興起的準(zhǔn)備階段：大量的農(nóng)村勞動(dòng)力開始涌入城市； 二，城市化的快速發(fā)展階段：工業(yè)發(fā)展推動(dòng)農(nóng)村勞動(dòng)力的就業(yè)，開始出現(xiàn)密集的城鎮(zhèn)；三，城市化的快速發(fā)展時(shí)期：城市中大量的產(chǎn)業(yè)和人口向外轉(zhuǎn)移，出現(xiàn)了大城市邊緣的郊區(qū)城市，也就是逆城市化現(xiàn)象。[8]

對(duì)比歐美城市化進(jìn)程的三階段，我們可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)的城市化進(jìn)程正處于第二階段的后期，準(zhǔn)備向第三階段發(fā)展，所以我國(guó)政府和房地產(chǎn)上應(yīng)該充分注意城市化的發(fā)展趨勢(shì)：逆城市化。所以，我國(guó)房產(chǎn)企業(yè)要預(yù)先根據(jù)這個(gè)趨勢(shì)，在住宅建設(shè)的位置和戶型方面做出調(diào)整，以適應(yīng)市場(chǎng)的需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

4.結(jié)論與建議

房地產(chǎn)業(yè)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中重要產(chǎn)業(yè)之一，對(duì)我國(guó)社會(huì)發(fā)展非常重要，本文通過(guò)研究，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的現(xiàn)狀的不合理性，分析得出市場(chǎng)供給超過(guò)市場(chǎng)需求，而且總體需求和長(zhǎng)遠(yuǎn)需求還在不斷減少，所以面對(duì)目前已有的大量的存量房和增量房以及未來(lái)增量房，我國(guó)的政府和房地產(chǎn)商應(yīng)該積極采取有效措施消化存量和調(diào)整未來(lái)供應(yīng)。（作者單位：河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)工商管理學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]杜好晨，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)行為研究[D]，西安建筑科大學(xué)，2010：24

[2]劉祥錕，汪 洋，曹 銳，王子豪，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)下“剛需族”購(gòu)房境況分析[J]，時(shí)代金融，2012（7）：285

[3]張友志，顧紅春，我國(guó)城鎮(zhèn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)問(wèn)題的初步研究[J]，基建優(yōu)化，2007（1）：85-87

[4]孫明哲，使用六普數(shù)據(jù)對(duì)中國(guó)未來(lái)人口規(guī)模趨勢(shì)的預(yù)測(cè)――兼論未來(lái) 50年中國(guó)人口規(guī)模衰減的程度[J]，北京社會(huì)科學(xué)，2014（5）：85

[5]中國(guó)城市年鑒社，《2014年中國(guó)城市年鑒》，鄭州：中國(guó)城市年鑒，2014

篇7

【關(guān)鍵詞】土地資源配置 房地產(chǎn)市場(chǎng) 土地資源配置要素 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況

一、前言

由于土地和房地產(chǎn)是密不可分的整體，因此它們共同促進(jìn)城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，深入人民生活當(dāng)中，與他們的生活密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅關(guān)系到的國(guó)民經(jīng)濟(jì)是否持續(xù)健康的發(fā)展，更具有支柱性作用，它的微小波動(dòng)，都可能導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)巨大的波動(dòng)。而土地資源作為其重要組成部分，它影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。合理的規(guī)劃利用土地，執(zhí)行完善的管理機(jī)制，可以更好的控制土地供給總量，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

二、土地資源配置要素

土地資源配置的要素可根據(jù)不同的角度，進(jìn)行不同的分類，目前主要是通過(guò)土地利用的總體數(shù)量，土地利用的位置，土地利用的方式，土地開發(fā)的時(shí)間，這些方面進(jìn)行分類。并且通過(guò)考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房用地，土地儲(chǔ)備數(shù)量，供應(yīng)時(shí)機(jī)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)等基本要素來(lái)進(jìn)行討論研究土地資源配置的合理性。其中，土地儲(chǔ)備是指通過(guò)合理合法合規(guī)的收購(gòu)獲得的土地，這是經(jīng)過(guò)地方政府所規(guī)劃同意的。土地供應(yīng)則是按照經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，城市的發(fā)展，在需要一定數(shù)目的土地時(shí)，政府所確定的可供應(yīng)的土地?cái)?shù)量。土地儲(chǔ)備數(shù)量是指可調(diào)配的總數(shù)量。土地供應(yīng)時(shí)機(jī)則是政府根據(jù)市場(chǎng)需求投入到市場(chǎng)中所需要的供應(yīng)土地的時(shí)間。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)況

我國(guó)土地遼闊，但是人口眾多，人均占有土地面積稀少，因此在20世紀(jì)建國(guó)初期，我國(guó)就實(shí)行了土地公有政策，通過(guò)國(guó)家政府依法調(diào)控和轉(zhuǎn)讓土地，進(jìn)而進(jìn)行住宅制度改革，形成了目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前我國(guó)的土地市場(chǎng)仍然處于起步階段，在土地資源配置方面存在著很多問(wèn)題，有些地區(qū)違法出讓土地，有些地區(qū)隨意指定土地利用規(guī)劃，在用地結(jié)構(gòu)上，供給結(jié)構(gòu)極其不合理，商品房空置，住宅房不足，同時(shí)，國(guó)家的土地規(guī)劃法律不完善，調(diào)控機(jī)制不均衡，導(dǎo)致了各地房地產(chǎn)市場(chǎng)很不均衡。因此，只有合理高效地利用土地資源，才能減輕這種變動(dòng)導(dǎo)致的交易價(jià)格波動(dòng)，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡運(yùn)作，同時(shí)有利于城市和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

目前我國(guó)的土地制度主要分為三部分，土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和供應(yīng)三個(gè)環(huán)節(jié)?；径际峭ㄟ^(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌使用權(quán)的用地方式進(jìn)行分配供應(yīng)。這樣的一種市場(chǎng)供應(yīng)方式，本是我國(guó)政府希望盡可能的減少國(guó)有土地資源流失，增加地方收入，提高土地利用效率的。但是，這種方式在達(dá)到目的的同時(shí)，也給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)了不好的影響，由于其本身存在一定的缺陷，一些地方官員，不法商人就鉆空子，相互勾結(jié)，產(chǎn)生了“囤地”現(xiàn)象，使得地價(jià)升高，從而帶來(lái)房?jī)r(jià)飛漲，逐步形成了惡性循環(huán)。由此可見(jiàn)，土地資源對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有利也有弊，只有合理的調(diào)配資源配置，才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生積極作用。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地需求都在發(fā)生著翻天覆地的變化，土地供應(yīng)面積也發(fā)生了變化。當(dāng)前我國(guó)的土地供應(yīng)主要來(lái)自于征用農(nóng)用地，閑置地回收，但是這樣的日子早晚會(huì)終結(jié)，土地是農(nóng)民的根源，不可能無(wú)止境的征收農(nóng)用地。但是目前土地交易價(jià)格不斷攀升，說(shuō)明需求仍然十分旺盛，相反土地供應(yīng)卻跟不上需求，這嚴(yán)重影響著未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，合理的調(diào)配土地資源配置是十分重要的。

四、土地資源配置政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用

目前，我國(guó)以合理的土地規(guī)劃和土地供應(yīng)這種市場(chǎng)調(diào)控手段，調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)的投資和供應(yīng)，進(jìn)而影響著整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。通過(guò)引入供給，規(guī)劃，儲(chǔ)備數(shù)量等土地資源配置要素，土地稅和金融政策，這些核心手段等調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，這種種影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的手段主要包括以下幾種方式，例如：通過(guò)增加土地稅，土地成本的提高，進(jìn)而提升房?jī)r(jià)；通過(guò)提高保有稅，迫使商品房銷售加速；通過(guò)增加流轉(zhuǎn)稅，減少土地供應(yīng)量。此外，還有通過(guò)銀行放款給房地產(chǎn)開發(fā)商，放寬了土地抵押貸款，使房地產(chǎn)開發(fā)量減少；降低貸款利息，促進(jìn)房屋銷售。無(wú)論從供方，還是需方，通過(guò)土地資源配置政策，都在影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前土地資源配置政策主要是通過(guò)三個(gè)方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的，一是對(duì)房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控，二是對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)進(jìn)行調(diào)控，三是對(duì)房地產(chǎn)的投資進(jìn)行調(diào)控。

但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受到多方面的因素影響，不論是經(jīng)濟(jì)金融還是社會(huì)人文，都會(huì)起到一定影響。而且土地資源配置政策自身在時(shí)間和空間上，都擁有一定的局限性，因此在整體調(diào)控中也只能起到少量作用，在真實(shí)購(gòu)買和房?jī)r(jià)上，仍然心有余而力不足。

五、土地儲(chǔ)備規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

通過(guò)前面土地資源政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用分析可知：政策調(diào)控對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大，屬于政策性市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃在國(guó)外已經(jīng)相當(dāng)成熟，通過(guò)稅收、城市規(guī)劃、行業(yè)監(jiān)督等措施既能很好的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控。我國(guó)可借鑒國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)國(guó)情，通過(guò)變動(dòng)土地政策帶動(dòng)土地交易，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。要想通過(guò)土地要素影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地儲(chǔ)備的規(guī)模需要達(dá)到一定的程度，但土地資源十分稀缺，大量的儲(chǔ)存土地要耗費(fèi)的資金太大，還降低了土地的利用效率。

土地儲(chǔ)備規(guī)模的確定通過(guò)定期補(bǔ)充和預(yù)警監(jiān)控這兩種模型。定期補(bǔ)充一般儲(chǔ)存較長(zhǎng)一段時(shí)間需要使用的土地，進(jìn)而定期補(bǔ)充土地使用量。不許監(jiān)控，成本低，定期檢測(cè)即可，投資者能進(jìn)行預(yù)期規(guī)劃。該模式適用于有大量土地資源的地區(qū)以適應(yīng)不長(zhǎng)的土地供應(yīng)周期，不適用于我國(guó)這樣的人口大國(guó)。預(yù)警監(jiān)控模型預(yù)先設(shè)定土地儲(chǔ)備的最低警戒線，低于警戒線時(shí)，開始著手準(zhǔn)備土地。這一模型適合我國(guó)的土地資源情況。確定土地儲(chǔ)備規(guī)模警戒線的一般原則為：首先，確保土地市場(chǎng)的需求；其次，要考慮土地的獲取成本和時(shí)間；還要考慮土地的儲(chǔ)存成本。綜合考慮以尋求總成本的最低點(diǎn)，進(jìn)而通過(guò)土地儲(chǔ)備規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

六、結(jié)語(yǔ)

本文討論了土地資源配置的因素，包括土地供應(yīng)，土地儲(chǔ)備，土地供應(yīng)時(shí)機(jī)，土地儲(chǔ)備數(shù)量等，從現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況探討了其重要作用。同時(shí)本文也從政策方面探討了土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體的影響，經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析研究，我們發(fā)現(xiàn)土地資源配置對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是把雙刃劍，有利也有弊，只有更好更高效的利用土地資源配置才能更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)。

參考文獻(xiàn)

[1]施燦彬.我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)行為分析及對(duì)策研究[J].價(jià)格理論與時(shí)間，2004，（9）：41-42.

[2]孫國(guó)鋒.基于“短邊規(guī)則”的房地產(chǎn)市場(chǎng)非均衡研究[J].經(jīng)濟(jì)學(xué)動(dòng)態(tài)，2010，（5）：42-46.

[3]吳紅華.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素分析[J].溫州大學(xué)學(xué)報(bào)，2001，（3）：22-25.

篇8

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)業(yè)； 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)； 預(yù)警分析； 風(fēng)險(xiǎn)防范

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金密集型行業(yè)，高投入、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步晚、基礎(chǔ)差、規(guī)模小，其企業(yè)行為遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率不斷攀升，企業(yè)承受著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其可持續(xù)發(fā)展面臨著嚴(yán)重的挑戰(zhàn)，如何有效防范和降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)已成為很多房地產(chǎn)企業(yè)求生存、謀發(fā)展而迫切需要解決的問(wèn)題。因此，建立房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，以便企業(yè)管理層及時(shí)采取有效措施，避免或減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的威脅，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)具有重要的理論價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警研究在國(guó)外開展較早，Altman曾運(yùn)用多元變量分析法對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)困境進(jìn)行預(yù)測(cè)，提出了多元Z值判定模型；Coat和Fant使用神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)對(duì)這些模型進(jìn)行了修正；后來(lái)，Kahya等提出了一個(gè)使用時(shí)間序列累計(jì)和Cumulative Sums（CUSUM）統(tǒng)計(jì)方法的財(cái)務(wù)困境研究模型。在國(guó)內(nèi)，吳世農(nóng)、黃世忠較早介紹了企業(yè)的破產(chǎn)分析指標(biāo)和預(yù)測(cè)模型；周首華等利用Compustat PC Plus會(huì)計(jì)資料庫(kù)中的4 160家公司數(shù)據(jù)為檢驗(yàn)樣本建立了F分?jǐn)?shù)模式；陳靜（1999）、張玲（2000）、陳曉（2000）等采用國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)數(shù)據(jù)對(duì)此命題進(jìn)行了實(shí)證研究。在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警研究領(lǐng)域，龍勝平、張麗麗、酈大海、李建中分別利用各種預(yù)警模型對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了分析。但由于部分公司通過(guò)操縱利潤(rùn)、弄虛作假而導(dǎo)致財(cái)務(wù)指標(biāo)不準(zhǔn)，使得僅采用財(cái)務(wù)指標(biāo)作為判別依據(jù)進(jìn)行預(yù)警與防范的有效性大打折扣。基于此，本文通過(guò)引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)采用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析，以期提高預(yù)警信息的準(zhǔn)確性，并提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)類型

（一）財(cái)務(wù)現(xiàn)狀分析

由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)較晚，公司自有資金十分有限，房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)資金的巨大需求使得房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率向來(lái)比較高，表1為我國(guó)部分大型上市房地產(chǎn)企業(yè)2010年和2011年的年報(bào)數(shù)據(jù)。從表1中可以看到房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率普遍在60%以上，房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營(yíng)現(xiàn)象嚴(yán)重，資金結(jié)構(gòu)不合理。

（二）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析

1.非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)

非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)是由特定經(jīng)營(yíng)環(huán)境的變化引起的不確定性而對(duì)個(gè)體產(chǎn)生影響的特有風(fēng)險(xiǎn)，源于房地產(chǎn)企業(yè)自身特有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和財(cái)務(wù)活動(dòng)。資金結(jié)構(gòu)是否合理、財(cái)務(wù)管理水平高低等，都使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的非系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

2.資本運(yùn)動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

（1）融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金需要量大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的每一個(gè)階段都需要大量的資金流。目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要依靠銀行貸款和預(yù)售房款，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷落實(shí)，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款及居民購(gòu)房按揭貸款受到更多的限制，這使得房地產(chǎn)企業(yè)融資困難；同時(shí)借貸融資也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理，資產(chǎn)負(fù)債率偏高。

（2）投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資所需資金量大、回收期長(zhǎng)、周轉(zhuǎn)率低，項(xiàng)目還需要一些建設(shè)條件，加上房地產(chǎn)企業(yè)本身缺乏對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，使得房地產(chǎn)企業(yè)從投產(chǎn)到回收乃至產(chǎn)生利潤(rùn)都存在較大的不確定性。

（3）資金營(yíng)運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。資金營(yíng)運(yùn)是指企業(yè)將所有的資金通過(guò)流動(dòng)、優(yōu)化配置等各種方式進(jìn)行有效運(yùn)營(yíng)，以實(shí)現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，政策法規(guī)、供求關(guān)系、利率等各種環(huán)境會(huì)發(fā)生變化，加大了企業(yè)變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

（4）收益分配風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是從20世紀(jì)80年代開始發(fā)展的，目前尚未實(shí)現(xiàn)規(guī)范化，也沒(méi)有完整系統(tǒng)的企業(yè)規(guī)劃，因此在分配上往往缺乏合理的分配策略，收益分配缺乏穩(wěn)定性和多樣性，分配行為不規(guī)范易受政策條件的限制等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析

（一）宏觀因素

1.外部環(huán)境復(fù)雜多變

房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要行業(yè)，國(guó)家為了保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康協(xié)調(diào)發(fā)展，常常運(yùn)用財(cái)政、稅收、金融、土地等各項(xiàng)政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。目前，針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)熱現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策進(jìn)行抑制，一次比一次嚴(yán)厲，針對(duì)性更強(qiáng)。另外，自2007年爆發(fā)次貸危機(jī)以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)急劇下滑，金融危機(jī)逐漸演變成經(jīng)濟(jì)危機(jī)，在經(jīng)濟(jì)全球化的背景下，國(guó)際市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩勢(shì)必對(duì)中國(guó)企業(yè)造成巨大沖擊。

2.項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目從規(guī)劃階段開始，要經(jīng)歷市場(chǎng)調(diào)研、可行性研究、征地、拆遷、安置、建設(shè)施工、物業(yè)、綠化、房屋銷售等多個(gè)階段，項(xiàng)目周期長(zhǎng)，不確定因素多，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也隨之變大。

（二）微觀因素

1.企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄

目前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員及企業(yè)經(jīng)營(yíng)者對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)普遍缺乏足夠的認(rèn)識(shí)和了解，風(fēng)險(xiǎn)防范、預(yù)警意識(shí)不強(qiáng)，不能從根本上把握風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)。在當(dāng)前復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，經(jīng)營(yíng)者對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)定位、發(fā)展趨勢(shì)很難把握，造成他們對(duì)財(cái)務(wù)活動(dòng)中資金的籌集、運(yùn)用、投資等各環(huán)節(jié)的控制更加困難。

2.企業(yè)資金結(jié)構(gòu)不合理

出于財(cái)務(wù)杠桿以及各方面利益的考慮，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中會(huì)有各種舉債行為，導(dǎo)致債務(wù)資金比例過(guò)大，特別是對(duì)銀行信貸的依賴程度較高，一旦資金鏈發(fā)生斷裂，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)將陷入困境。

3.企業(yè)內(nèi)部控制不健全

長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部缺乏一套全面系統(tǒng)的管理體系和監(jiān)督機(jī)制，獎(jiǎng)懲和激勵(lì)政策不完善，內(nèi)部各部門以及人員之間權(quán)責(zé)不明，導(dǎo)致在資金管理、利益分配等方面存在嚴(yán)重的問(wèn)題。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)選擇與預(yù)警分析

（一）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循全面性原則、邏輯性原則、有效性原則、客觀性原則、敏感性原則，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身特點(diǎn)選擇能夠衡量房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)以及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況復(fù)雜，面臨的不確定因素多，一方面要選擇能直接反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的財(cái)務(wù)比率指標(biāo)，另一方面也要有能夠反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

借鑒國(guó)內(nèi)外的實(shí)證研究成果并結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際情況，筆者選擇短期償債能力、長(zhǎng)期償債能力、營(yíng)運(yùn)能力、盈利能力、現(xiàn)金流量、發(fā)展能力作為評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的財(cái)務(wù)指標(biāo)，具體內(nèi)容參見(jiàn)表2。

相對(duì)來(lái)說(shuō)，非財(cái)務(wù)指標(biāo)難以量化，但是引入非財(cái)務(wù)指標(biāo)能更全面地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，這里選定如表3所示的非財(cái)務(wù)指標(biāo)。

（二）我國(guó)上市房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

1.預(yù)警模型選擇

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警模型比較多，本文選用Zeta模型作房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析。Zeta模型實(shí)際上是一個(gè)多變量線性函數(shù)模型，通過(guò)對(duì)企業(yè)多個(gè)財(cái)務(wù)比率進(jìn)行匯總，求出一個(gè)總判別值來(lái)預(yù)測(cè)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。Altman、Haldeman和Narayanan曾運(yùn)用Zeta模型對(duì)1969—1975年間53家破產(chǎn)企業(yè)和58家非破產(chǎn)公司進(jìn)行了實(shí)證分析，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，Zeta模型用于預(yù)測(cè)五年和一年的財(cái)務(wù)危機(jī)的企業(yè)精度分別為70%和91%，而且越接近財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生的時(shí)間，預(yù)測(cè)精度越高。其模型如下：

Z=6.56X1+3.26X2+6.72X3

+1.05X4

其中：X1為營(yíng)運(yùn)資產(chǎn)/總資產(chǎn)；X2為留存收益/總資產(chǎn)；X3為息稅前利潤(rùn)/總資產(chǎn)；X4為股東權(quán)益/總負(fù)債。

判別標(biāo)準(zhǔn)為：Z

2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

運(yùn)用Zeta模型對(duì)表1中所列的我國(guó)部分上市房地產(chǎn)公司2009年至2011年的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行測(cè)算，得出如表4所示的財(cái)務(wù)預(yù)警信息，從中可以看出樣本企業(yè)的財(cái)務(wù)處于安全狀態(tài)，但2011年與2010年相比，所有公司的Zeta值均下降了，表明國(guó)家宏觀調(diào)控政策的作用已經(jīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況開始變差。

五、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施

（一）宏觀防范措施

1.關(guān)注政策變動(dòng)，加強(qiáng)投資環(huán)境監(jiān)測(cè)

我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)不規(guī)范，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，受政府政策影響更大，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家各項(xiàng)方針政策變化，特別是政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的態(tài)度、政策動(dòng)態(tài)。通過(guò)對(duì)各項(xiàng)政策的關(guān)注和研究，既有助于房地產(chǎn)企業(yè)確定正確的投資開發(fā)方向，預(yù)測(cè)投資環(huán)境，繼而預(yù)測(cè)未來(lái)，又有利于房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政策變動(dòng)及時(shí)調(diào)整投資策略，有效控制企業(yè)的投資方向，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。

2.制定合理的稅務(wù)籌劃策略

房地產(chǎn)行業(yè)是個(gè)周期長(zhǎng)、稅費(fèi)多的行業(yè)，制定合理的稅務(wù)籌劃策略對(duì)企業(yè)成本控制、風(fēng)險(xiǎn)防范具有重要意義。房地產(chǎn)企業(yè)首先要根據(jù)自身的特點(diǎn)選擇會(huì)計(jì)制度中收入、成本、費(fèi)用、資產(chǎn)、負(fù)債等會(huì)計(jì)要素的確認(rèn)、計(jì)量和記錄方法，然后再制定合理的稅務(wù)籌劃策略；選擇合適的存貨成本計(jì)價(jià)方法、固定資產(chǎn)折舊方法、銷售收入確認(rèn)時(shí)間、壞賬準(zhǔn)備的提取等會(huì)計(jì)政策進(jìn)行納稅籌劃。要完善會(huì)計(jì)核算工作，注重稅收籌劃方案的整體性，達(dá)到合理避稅、降低成本的效果。

3.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不平衡且區(qū)域性較強(qiáng)，在市場(chǎng)份額和土地供應(yīng)都相對(duì)有限的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)合作走異地?cái)U(kuò)張和開發(fā)之路，利用優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)增強(qiáng)綜合實(shí)力?，F(xiàn)在房地產(chǎn)銷售不暢，資金回收慢，聯(lián)合買地、共同開發(fā)能降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加強(qiáng)企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，尤其是將合作市場(chǎng)投向二、三線城市，潛力巨大。因?yàn)槟壳岸?、三線城市正值迅速發(fā)展時(shí)期，受國(guó)家宏觀調(diào)控措施的影響比一線城市滯后，通過(guò)合作轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線甚至三、四線城市是房地產(chǎn)企業(yè)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效路徑。

（二）微觀防范措施

1.增強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，提高財(cái)務(wù)管理水平

房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，特別是財(cái)務(wù)人員，要善于發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，抓住非正常的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，深入分析并及時(shí)提出解決方案。財(cái)務(wù)人員要不斷提高自身的綜合素質(zhì)和財(cái)務(wù)管理技能、水平，學(xué)會(huì)對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、利潤(rùn)表、所有者權(quán)益變動(dòng)表的分析利用，改變以往依靠經(jīng)驗(yàn)或者主觀判斷進(jìn)行決策的習(xí)慣，根據(jù)企業(yè)客觀情況和外部環(huán)境做出科學(xué)合理的判斷和決策。

2.健全風(fēng)險(xiǎn)管理體系

面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身出發(fā)建立完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面監(jiān)控，通過(guò)對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、計(jì)量、防范、控制等進(jìn)行監(jiān)督管理，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)消除不良隱患。

3.基于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施全面預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中要明確自己的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，以戰(zhàn)略為依據(jù)，以價(jià)值鏈分析為前提條件，以平衡計(jì)分卡為手段，以作業(yè)成本管理為基礎(chǔ)構(gòu)建現(xiàn)代全面預(yù)算管理模式，尋求降低各項(xiàng)活動(dòng)成本的方法，優(yōu)化企業(yè)的管理流程與作業(yè)流程，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)十分有用。

4.拓寬融資渠道，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)

銀行貸款在房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中占據(jù)著主導(dǎo)地位，但受政府宏觀政策影響大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極尋找多元化的籌資組合來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，如尋找風(fēng)險(xiǎn)投資者、天使投資者進(jìn)行股權(quán)融資，推動(dòng)股票市場(chǎng)、債券市場(chǎng)、吸納民間資金、發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金，探索各種投資組合，優(yōu)化資金結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

5.完善內(nèi)部控制制度

雖然一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)建立了內(nèi)部控制制度，但是內(nèi)部控制的執(zhí)行情況不容樂(lè)觀，企業(yè)內(nèi)部各部門的職責(zé)不明，相互配合不協(xié)調(diào)，運(yùn)營(yíng)效率有待提升。房地產(chǎn)企業(yè)要積極開展內(nèi)部控制建設(shè)工作，根據(jù)外部環(huán)境變化及內(nèi)部管理要求，修訂完善公司內(nèi)部控制制度及流程匯編，建立科學(xué)的決策機(jī)制、有效的監(jiān)督機(jī)制和涵蓋經(jīng)營(yíng)管理相關(guān)環(huán)節(jié)的內(nèi)部控制體系，以提高企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平和風(fēng)險(xiǎn)防范能力。

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