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[關鍵詞] 房地產企業(yè)；節(jié)稅；稅務籌劃
[中圖分類號] F420 [文獻標識碼] B
房地產業(yè)作為新興的經濟增長點，日益成為國民經濟的支柱產業(yè)。近年來，隨著住房消費市場的增長，房地產市場愈加活躍，房地產企業(yè)也越來越受到政府和公眾的關注。房地產業(yè)涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較多，稅收負擔相對較重，這就決定了房地產企業(yè)的稅務籌劃空間廣闊，節(jié)稅潛力巨大。因此，對房地產企業(yè)進行稅務籌劃就顯得十分必要。
一、稅務籌劃概述
稅務籌劃是指在法律規(guī)定許可的范圍之內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節(jié)稅”的稅收利益，以達到稅收負擔最小化、經濟效益最大化為目的的一系列經濟活動。稅務籌劃不同于偷稅、漏稅，偷稅、漏稅屬于違法行為，會給企業(yè)帶來重大稅務風險。而稅務籌劃則是利用現行稅法優(yōu)惠來進行合理的稅務安排，是一種正常的商業(yè)動機和稅收行為，是企業(yè)達到“涉稅零風險”的最有效途徑。
稅務籌劃的特點主要表現在：（1）時間的超前性。（2）內容的合法性。（3）行為的長期性。（4）其目的是企業(yè)的稅收成本最小。一般來說，稅務籌劃“節(jié)稅”的稅收利益來自兩個方面，一是選擇低稅負；二是延遲納稅時間，但是不管哪一種，其結果都是降低稅收成本。
二、房地產企業(yè)涉及的稅種與稅務籌劃基本方法
（一）房地產企業(yè)在不同階段涉及的稅種
1.開發(fā)建設階段涉及的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，取得土地使用權需繳納契稅和耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅，計稅依據為契約價格；耕地占用稅按實際占用的土地面積核算，每平方米稅額從5元～50元不等。在委托施工階段，與施工單位簽訂合同時，需按合同金額的0.3‰繳納印花稅。
2.出售出租階段涉及的稅種
在房地產交易環(huán)節(jié)，房地產企業(yè)需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加共6個相關稅費。其中出售、出租房屋時需要按照營業(yè)收入額的5%繳納營業(yè)稅；城市維護建設稅按照繳納的營業(yè)稅稅額計算，市區(qū)稅率為7%、縣鎮(zhèn)稅率為5%；教育費附加按照繳納的營業(yè)稅稅額的3%計算；企業(yè)所得稅按照企業(yè)凈收益的25%計算；土地增值稅實行超率累進稅率，按照增值額與扣除項目金額的比例計算，最低稅率為30%、最高稅率為60%；印花稅按照房地產交易金額的0.5‰的稅率征收。
3.保有階段涉及的稅種
房地產開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產稅。其中自用的按房產原值一次扣除30%后的余額的1.2%計算，出租的按租金收入的12%計算應繳稅額。
（二）房地產企業(yè)稅務籌劃基本方法
1.不予征稅技術
不予征稅技術是指選擇國家稅收法律、法規(guī)或政策規(guī)定不予征稅的經營、投資、理財等活動的方案以減輕稅負的方法。房地產企業(yè)在銷售階段，資金充足時可以加大一些免稅方面的投資，比如購買國債等，以達到節(jié)稅的目的。
2.減免稅技術
減免稅技術就是利用稅法規(guī)定的減免稅條件，盡量爭取最大的減免稅額和最長的減免稅期。稅法中有很多減免稅條款，納稅人可以根據各項條款盡量創(chuàng)造條件以享受減免稅的優(yōu)惠。比如國家對新辦企業(yè)一般都給予一定的免稅期，企業(yè)可以加以合理利用。
3.分割技術
分割技術是通過分割應納稅所得，從而減少應繳納稅費的技術。房地產企業(yè)的項目一般周期比較長，對于這種跨年度經營的項目應充分利用權責發(fā)生制原則和配比原則來進行籌劃，根據企業(yè)不同情況可將所發(fā)生的列支費用化或成本化，提前回收成本、費用，能夠當期確認的損失則應及時確認，選擇有利于企業(yè)的成本分配方法。
4.稅率差異技術
稅率差異技術是指在不違法的情況下，利用稅率的差異而直接節(jié)減稅收的稅務籌劃技術。稅率差異是普遍存在的客觀情況，它體現國家的稅收鼓勵政策，這就給企業(yè)利用稅率差異少繳納稅收提供了機會。例如房地產建筑安裝業(yè)適用3%的稅率，而房地產銷售則適用5%的稅率，所以房地產企業(yè)要分清核算對象，分別適用不同的稅率。
5.延期納稅技術
延期納稅技術是指依據國家稅法規(guī)定，將經營、投資等活動的當期應納稅額延期繳納，以實現相對減輕稅負的方法。納稅人延期納稅不能減少應納稅總額，但推遲的應稅款無需支付利息，對納稅人來說等于降低了稅收負擔，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來的好處。
三、房地產企業(yè)主要稅種的稅務籌劃策略
（一）土地增值稅的籌劃
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式
根據《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息；反之，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，房地產企業(yè)可以合理估計并把“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”加以對比，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。
2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，應就其全部增值額按規(guī)定征稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時，房地產企業(yè)應根據整個市場的情況，適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，合理制定房產價格。
3.合理利用土地增值稅的征稅領域進行籌劃
稅法確定了土地增值稅的納稅領域和征稅準則，房地產企業(yè)可以運用代建房、合作建房、改售為租、投資聯營等形式實施房屋開發(fā)。其中代建房行為不繳納土地增值稅，合作建房后自用暫免征土地增值稅，出租和投資也不用繳納土地增值稅，這種通過經營方法的變動能夠達到少繳土地增值稅的目的。
（二）營業(yè)稅的籌劃
1.有效運用企業(yè)合同制度，按業(yè)務類別分別簽訂合同
因為房地產企業(yè)簽訂的合同與建筑施工單位簽訂的合同的性質不同，相應的稅收結果自然也會不同。房地產企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。在精裝房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項，將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同，即分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，這一區(qū)別為房地產企業(yè)的稅務籌劃提供了較大的可操作空間。
2.科學確定納稅主體，合理劃分相關代收代繳稅費
房地產企業(yè)在銷售過程中，通常代為收繳業(yè)主繳納的天然氣初裝費、水電安裝費、有線電視初裝費等各種費用，按規(guī)定這些費用也應統(tǒng)一歸為房地產銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這樣房地產企業(yè)的稅收負擔也就增加了。因此，房地產企業(yè)可通過設立獨立核算的物業(yè)公司來實施統(tǒng)一收費，將類似服務性質的業(yè)務從房地產企業(yè)單獨剝離出來，這樣就可以針對不同的業(yè)務按照不同的營業(yè)稅率進行繳稅，總體上可以降低房地產企業(yè)營業(yè)稅的稅額。
（三）企業(yè)所得稅的籌劃
1.充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目
我國稅法規(guī)定，房地產企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關的、合理的支出，包括建安成本、銷售費用、管理費用、各項稅金、其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。因此，房地產企業(yè)在納稅時，應合理分配這些成本費用支出，以增加準予稅前列支的成本費用項目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅，又為員工謀取了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。
2.推遲收入確認期限，合理延緩納稅時間
納稅時間的推延，考慮到貨幣的時間價值，可以延緩企業(yè)資金周轉的負擔，相應的起到了稅務籌劃的效果。當房地產的權屬出現變更時，銷售收入才可以最終確認。房地產開發(fā)企業(yè)可以通過延遲房地產權屬更改時間，推遲銷售收入的完成時間，延交企業(yè)所得稅，以緩解企業(yè)資金緊張的局面。通常來說，會計收入確認有不一樣的時期，只要收入確認，不論資金有沒有回籠，都應該上繳應繳的稅款。因此，企業(yè)可以在簽訂銷售合同時選擇不一樣的銷售方式，比如分期付款銷售、委托銷售等，在不同時期確認收入，實現遞延納稅，減少籌集資金的成本，增加企業(yè)稅后利潤。
[參 考 文 獻]
[1]胡芳，羅鳴.房地產企業(yè)稅收籌劃[J].特區(qū)經濟，2011（3）
[2]張新紅.試論房地產企業(yè)的稅收籌劃[J].北方經貿，2011（7）
[3]陳惠萍.房地產開發(fā)企業(yè)內部納稅籌劃實踐的探討[J].中國外資，2012（17）
【關鍵詞】稅務籌劃；房地產企業(yè)；營業(yè)稅；土地增值稅；企業(yè)所得稅
一、房地產企業(yè)的稅收現狀
房地產業(yè)是國民經濟的支柱產業(yè)之一，也是國家財政收入的重要來源。房地產作為一項不動產，價格昂貴這是顯而易見的，其中，大宗房地產交易涉稅金額多，稅收負擔重，也令許多房地產企業(yè)感到了行業(yè)壓力。根據我國稅法的規(guī)定，房地產企業(yè)在開發(fā)、建造、銷售等整個經營周期內涉及的稅種主要有營業(yè)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產稅、契稅、印花稅和教育費附加等。因此對開發(fā)商而言，與其在銷售廣告上宣傳諸如“上風上水”“海景房”等倒不如通過合法合理的方式減輕稅負，降低房價更加實惠和重要，在這其中稅務籌劃起著舉足輕重的作用，而房地產企業(yè)涉及的稅種多，各種稅收政策及優(yōu)惠紛繁復雜，也為企業(yè)進行稅務籌劃提供了廣闊的空間。
二、稅務籌劃的涵義及其對房地產企業(yè)的意義
稅務籌劃是指在納稅行為發(fā)生以前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對納稅主體的經營活動或投資行為等涉稅事項做出的事先安排，以達到少繳稅或遞延納稅目標的一系列謀劃活動。房地產企業(yè)稅務籌劃包括避稅、節(jié)稅、轉稅等多方面的內容，并且具有合法性、籌劃性、目的性、多維性和專業(yè)性等特點。稅務籌劃對房地產企業(yè)具有以下意義：
（一）有利于提高企業(yè)財務管理水平，增強企業(yè)競爭力
稅務籌劃作為房地產企業(yè)理財的一個領域，從圍繞資金運動展開，促使企業(yè)精打細算、節(jié)約支出，同時規(guī)范企業(yè)的成本核算和財務管理。
（二）有助于企業(yè)財務管理目標的實現，提高綜合收益
作為以營利為目標的房地產企業(yè)，追求利潤是房地產企業(yè)財務管理的目標。房地產企業(yè)增加利潤的方式有兩種：一是提高效益；二是減輕稅負。在投資一定的情況下，通過稅務籌劃來節(jié)稅，在無形中就增加了企業(yè)的綜合收益。
三、房地產企業(yè)主要稅種的籌劃
（一）營業(yè)稅的籌劃
房地產企業(yè)涉及的營業(yè)稅稅目有建筑業(yè)、服務業(yè)、銷售不動產和轉讓無形資產。針對營業(yè)稅的計算方法，我們可以從營業(yè)額和稅率兩方面著手考慮。
1.從營業(yè)額方面進行稅務籌劃
根據稅法規(guī)定，營業(yè)稅的計稅依據是營業(yè)額，營業(yè)額為提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。價外費用包括收取的補貼、基金、集資費、延期付款利息、代收款項及其他性質的價外收費。同時，營業(yè)稅暫行條例又規(guī)定，物業(yè)管理公司代有關部門收取水費、電費、燃(煤)氣費、維修基金、房租的行為，屬于“服務業(yè)”稅目中的“業(yè)”行為，只對其從事此項業(yè)務取得的手續(xù)費收入征收營業(yè)稅。這也為房地產開發(fā)企業(yè)通過控制價外費用進行營業(yè)稅籌劃提供了可能。房地產開發(fā)企業(yè)在銷售房屋的同時，就可將代收水電初裝費、燃(煤)氣費、維修基金等各種配套設施費從銷售額中分離，可以通過專門成立物業(yè)公司或是暫緩收取其他費用等方式，將這部分價外費用分離出來，這樣其代收款項就不屬于稅法規(guī)定的“價外費用”，延期收費也不影響其收入，從而達到營業(yè)稅稅務籌劃的目的。
2.從稅率差異方面進行稅務籌劃
根據稅法規(guī)定，銷售房屋等不動產適用5%的稅率，而房屋裝修、裝飾適用3%的稅率，相差的2%的稅額對房屋這種大宗商品而言可不是個小數目。企業(yè)可以將房屋售價和房屋裝修價款分開核算，并分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價款屬于勞務收入，只需按建筑業(yè)3%的稅率計證營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時也可以減少購房者應繳納的契稅，從而實現營業(yè)稅的稅務籌劃。
（二）土地增值稅的籌劃
土地增值稅的計算公式為：應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數。針對該公式可以考慮從以下方面進行稅務籌劃。
1.從降低增值額方面進行稅務籌劃
我國土地增值稅實行四級超率累進稅率，增值額的提高會直接引起稅額的大幅度上漲，因此在扣除項目金額一定的情況下，適當降低售價，則在一定程度上把本應上繳稅務的部分返還給了消費者。在這個過程中開發(fā)商的利益沒有太大的損失，同時也讓消費者得到了實惠。
2.從增加扣除項目金額方面進行稅務籌劃
計算土地增值稅時允許扣除的項目包括取得土地使用權支付的金額、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、轉讓房地產允許扣除的稅金和加計20%扣除。其中在開發(fā)費用中進行稅務籌劃的空間比較大。房地產企業(yè)可以選擇適當的利息扣除標準計算開發(fā)費用。稅法規(guī)定利息支出凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并能提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的5%以內計算扣除；凡不能按轉讓房地產開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發(fā)成本之和的10%以內計算扣除。房地產企業(yè)據此可以選擇：如果企業(yè)預計利息費用較高，開發(fā)房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發(fā)費用，從而達到節(jié)稅的目的，實現收益最大化。
3.從稅收優(yōu)惠方面進行稅務籌劃
（1）根據我國《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)建造普通標準住宅銷售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。如果增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人既建造普通標準住宅又搞其他房地產開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。根據以上規(guī)定，房地產企業(yè)可以考慮，在建設高檔住宅的同時另行建造一批普通中低檔住宅，控制好樓房的容積率、面積以及價格，恰當的利用好這一稅收優(yōu)惠政策，在會計核算中應將普通標準住宅和其他房產分開核算，而且應該通過調整普通標準住宅的銷售收入或者調整扣除項目的金額，使得普通標準住宅的增值率控制在20%以內，以獲得免稅優(yōu)惠。
（2）采用合作建房方式進行稅務籌劃。根據稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分配的，暫免征收土地增值稅。房地產開發(fā)企業(yè)也可以很好地利用該項政策。比如某房地產開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權準備修建住宅房，可以通過預收購房者資金的方式，這樣在內容上是定向建房，在形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。一般情況下，一幢住房中地價款所占比例應該比較小，這樣房地產開發(fā)企業(yè)分得的商品房就較少，大部分由出資金的購房者分得。這樣，在該房地產開發(fā)企業(yè)出售剩余部分商品房前，各方都不用繳納土地增值稅，而只有在房地產開發(fā)企業(yè)轉讓屬于自己的那部分住房時才繳納土地增值稅，應繳納的土地增值稅額自然降低。
（3）采用代建房方式進行稅務籌劃。代建房顧名思義即開發(fā)商代客戶進行房地產的開發(fā)建設，完成后向客戶收取一定的代建費用的情況。對于開發(fā)商而言，雖取得了收入，但沒有發(fā)生房地產權屬的轉移，僅僅是提供了建筑業(yè)勞務，并收取的勞務收入，自然不屬于土地增值稅的征稅范圍。代建房不失為一種稅務籌劃的切入點。
（三）企業(yè)所得稅的籌劃
企業(yè)所得稅作為大多數經濟組織面對的稅種，因其稅率高、征收面廣而成為經濟組織的主要稅負，房地產開發(fā)企業(yè)也無一例外的要面對這一稅種。企業(yè)所得稅的稅務籌劃可以通過利用稅收優(yōu)惠政策進行稅務籌劃，比如選擇有利的行業(yè)享受稅收減免，選擇有利的注冊地享受稅收減免，同時由于房地產商品的地域性強，因此房地產開發(fā)企業(yè)在進行不同區(qū)域投資時還有區(qū)別于其他企業(yè)稅務籌劃的空間，即開發(fā)商通常需要建立項目公司，此時就會面臨建立子公司還是分公司的選擇。根據《公司法》的規(guī)定，子公司是獨立法人，而分公司則不是一個獨立法人，它們在稅收利益方面存在差異。子公司是獨立法人，在設立區(qū)域被視為納稅人，通常要承擔與該區(qū)域其它公司一樣的全面納稅義務；分公司不是獨立的法人實體，在設立分公司的所在區(qū)域不被視為納稅人，只承擔有限的納稅義務，分公司發(fā)生的利潤與虧損要與總公司合并計算。由此，房地產開發(fā)企業(yè)可以綜合權衡不同地區(qū)的稅負和經營預期來確定項目公司的形式。
四、房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃注意的問題
稅務籌劃是一項綜合的財務管理活動，需要專業(yè)稅務人士的統(tǒng)籌開展，并且要做好每個細節(jié)的規(guī)劃，不當稅收籌劃帶來的稅務危機不容小覷。企業(yè)不但要承擔因此造成的補繳稅款、加收滯納金或被處以巨額罰款的后果，還有可能面臨刑事責任，因此在看到稅務籌劃優(yōu)越性的同時也應看到它的嚴肅性、專業(yè)性和風險性。房地產企業(yè)在進行稅務籌劃時應注意以下幾個問題：
（一）遵守稅法法律、法規(guī)。房地產企業(yè)進行稅務籌劃必須知法、懂法、守法，不能只靠對稅收政策的一知半解，稅務籌劃必須結合企業(yè)自身的實際情況，才能達到預期效果。
（二）稅務籌劃要規(guī)范化。房地產企業(yè)在進行納稅籌劃時要注重規(guī)范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，離不開規(guī)范的組織和謹慎的籌劃。
（三）稅務籌劃要堅持多維性的原則。籌劃的目的是使得企業(yè)整體收益最大化，而不僅僅是某個稅種的節(jié)稅，因此，要從整個企業(yè)的利益出發(fā)，做好稅務籌劃。
（四）提高企業(yè)財務管理水平和財會人員的業(yè)務素質。稅務籌劃是一項綜合的財務管理活動，需要專業(yè)水平高的財務人員多方權衡、細心規(guī)劃，更不是變“節(jié)稅”為“逃稅”。
總之，稅務籌劃不是通過虛報成本、虛報支出，采取違反我國稅收法律法規(guī)、政策的手段方式來偷稅、漏稅。事實上，稅務籌劃是綜合的統(tǒng)籌各種稅種，通過采用多種多樣的方法，使其在不違反我國現行稅收體系法律規(guī)范的前提下，對經營活動和財務活動精心安排，滿足稅法條文所規(guī)定的條件，以達到減輕稅負，提高企業(yè)利潤的目的。因此，房地產企業(yè)應該在前期開發(fā)、建設和銷售等各個環(huán)節(jié)貫穿稅務籌劃的思想，讓企業(yè)和普通購房者雙雙受益。
參考文獻：
[1]中華人民共和國土地增值稅暫行條例,國務院令,第138號,1993.
[2]國務院:中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例,國務院令,第540號,2008.
摘 要 房地產企業(yè)稅務籌劃是指相關的指納稅人根據我國在稅法中的一些相關的規(guī)定針對相關的企業(yè)涉稅事項進行的一些有效地活動，這樣能夠促進減輕相關的稅負，同時能夠實現企業(yè)的相關財務目標的對策與安排，這是房地產企業(yè)日常管理活動中一項十分重要的財務管理活動。根據房地產行業(yè)的特點，分別從如何進行所得稅籌劃，以及如何進行土地增值稅的籌劃等兩個方面進行了相關的探討，旨在能夠為房地產企業(yè)的發(fā)展提供相關的指導作用。
關鍵詞 房地產企業(yè) 稅務籌劃 財務管理
企業(yè)的利潤會受到成本的高低的影響，影響房地產企業(yè)生產經營成本的高低會受到多個相關因素的影響，其中稅收因素是一個較為重要的因素。根據我國建設部房地產業(yè)司的相關資料統(tǒng)計顯示，各種稅費能夠占到占商品房相關成本的30%到40%，因此相關的企業(yè)可以采取有關措施來安排企業(yè)的相關涉稅活動進而能夠合法規(guī)避或者減輕自身的稅負，同時還可以采取相關的防范措施來進而化解相關的納稅風險，這已經成為了房地產企業(yè)一項十分重要的財務管理工作。稅務籌劃的主要方向：1、遞延稅費繳納時間，減輕資金的時間成本；2、從總量上減少企業(yè)實際稅賦。
一、如何進行企業(yè)所得稅的籌劃
1、改變企業(yè)注冊性質
房地產商品具有很強的地域性，因此房地產開發(fā)企業(yè)選擇在不同區(qū)域進行投資，都需要建立相關的項目公司。子公司為獨立法人，因此在設立區(qū)域將會被視為獨立的納稅人，進而就要要承擔相應的全面納稅義務；而分公司沒有獨立的法人資格，因此不被視為納稅人，公司就只是承擔有限的納稅義務，分公司所發(fā)生的利潤與虧損要與總公司進行合并來計算。在經營期間，如果分公司出現虧損，就可以抵沖一部分總公司的利潤，進而減輕相關的稅收負擔。而且分公司與總公司之間發(fā)生的資本轉移，不會涉及所有權的變動，因此不會承擔相關的稅收。
2、選擇合理的成本分攤方法
根據國稅發(fā)2009年31號文的相關規(guī)定：房地產企業(yè)成本分攤可以按照占地面積法、建筑面積法、直接成本法，預算造價法進行分攤。同時文件規(guī)定：土地成本一般按占地面積法進行分配；單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發(fā)成本，應按建筑面積法進行分配；借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，按直接成本法或按預算造價法進行分配；其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。由此主體工程、內部裝飾工程、機電工程就成為重點關注的項目，房地產企業(yè)應根據自身情況對成本分攤方法進行選擇，合理分配成本已達到節(jié)稅目的，特別是一些CBD項目，將成本大量轉移至出售業(yè)態(tài)，這不僅僅節(jié)省了稅金，同時還降低了自持物業(yè)的成本，為日后支持物業(yè)的升值創(chuàng)造有力因素。
3.合理選擇費用分攤方法
目前很多房地產企業(yè)在同一城市中存在多個項目公司，但卻使用一個團隊進行管理，企業(yè)完全可以根據銷售的進度，合理與員工簽訂勞動合同，將員工成本分別計入各家項目公司，相關的開辦費、銷售費用、管理費用也可采取與銷售進度配比的方法，進行合理的配置已達到節(jié)稅目的。
在所得稅預繳階段，企業(yè)在計算成本時可以選擇對于自己有利的相關方法，同時已發(fā)生的相關費用及時進行核銷入賬。對于能合理預計發(fā)生額的相關費用以及損失，要采用預提方法計入相關費用，對以后年度需要進行分攤列支的相關費用、損失的攤銷期進行適當的縮短。對于限額列支的相關費用等的攤銷要選擇最短的年限，盡量增大前幾年的相關費用，遞延相關的納稅時間。
二、如何進行地增值稅稅收的籌劃
1.根據不同建房方式進行納稅籌劃
在相關的土地增值稅的稅收優(yōu)惠政策中，對于代建房以及合作建房的有一個較為明確規(guī)定，例如在什么情況下可以暫免征收土地增值稅。
（1）合作建房。合作建房是在房屋建設完成之后自己進行使用的，可以免征收相關的土地增值稅，但是建成后需要進行轉讓的方式，則需要補交相關的土地增值稅。
（2）代建房。代建房的本質是相關的房地產開發(fā)公司代表客戶進行房地產的開發(fā)，同時還要收取相關的手續(xù)費。在整個經濟行為不會涉及產權的變化，因此不在土地增值稅納稅范圍之內，只要依法繳納相關的營業(yè)稅。這樣可以在一定程度上減輕相關的營業(yè)稅負擔，可以免除相關的土地增值稅，進而減低企業(yè)的稅收負擔。
2.通過分散收入的形式進行納稅籌劃
土地增值稅要采用超率累進稅率的方式進行計稅，增值額等于收入減去相關的扣除項目，增值率越高，那么對應的稅率就越高。因此可以采取分散企業(yè)收入的方式，對增值額產生影響，進而對企業(yè)的稅負產生影響。在實務操作過程中，可以將可分除的項目從整個房地產項目中進行剝離，并且單獨進行處理，例如裝修費，設備安裝費以及附屬設施建設費等。這樣能夠使上述業(yè)務的盈利免除了相關的繳納土地增值稅，進而起到增加企業(yè)利潤的目的。
舉例說明，例如對于A房地產開發(fā)企業(yè)來進行一個項目的開發(fā)，其中建設一棟普通標準住宅進行出售，預計售價可以達到5000萬元，其中可以進行扣除的項目金額為4500萬元；而建設豪華別墅為10棟，預計相應的銷售額為1500萬，其中可以進行扣除的項目金額為1000萬元。在上述案例中，如果不分開進行核算，那么需要繳納相應的土地增值稅為（5000+1500-4500-1000）×30%=300萬元；然而如果分開進行核算的話，A企業(yè)按照相應的建設普通標準，由于增值率未超過2 0%，可以享受免相應的征土地增值稅的優(yōu)惠，這樣就需要相應的繳納土地增值稅值為（1500-1000）×30%=150萬元。
3、對利息支出的籌劃。
按照相關法律的規(guī)定，對于扣除項目中財務費用中的利息支出，只要是能夠按轉讓房地產項目計算分攤同時能夠提供有關的金融機構證明時，可以據實進行扣除，最高不能超過相關商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的相關金額。對于其他的房地產開發(fā)費用，可以將土地取得成本和土地開發(fā)成本總金額的5%扣除。凡不能按轉讓房地產項目進行分攤利息計算或者不能提供相關金融機構有效證明的，房地產開發(fā)費用可以按照土地取得成本與土地開發(fā)成本總額的10%進行扣除。 因此房地產開發(fā)企業(yè)可以根據自身的相關情況，通過計算決定是否要提供金融機構相關的利息分攤證明，進而達到有效節(jié)稅的目的。
三、關于地下車位成本的分攤
目前車位成本問題主要是由產權問題導致！
對于地下人防設施形成的車位，產權歸屬于相關的人防部門，因此這部分的相關成本要從總成本中進行扣除，將這部分成本分攤到銷售或者自用部分的開發(fā)成本中，將其作為公共配套設施費進行分攤，因此在房地產公司的財務帳上可以不體現這部分的成本，將其成本分攤到可售業(yè)態(tài)中，降低企業(yè)所得稅賦。
對于非人防性質的車位，無論地下以及地上車位是否辦理相關的產權的，其成本核算都應單獨列示其成本，而非全部分攤到可售業(yè)態(tài)中去。能辦理單獨產權的車位，可以毫無疑問的做出售處理，其成本屬于所得稅和土地增值稅的稅前扣除范圍；而不能辦理產權的車位，如果是銷售，則是出售使用權，在部分地區(qū)視作長期出租，此時在土地增值稅匯算中核算上就按出租處理，需要交納房產稅（從租），其成本不能計入土地增值稅扣除項目，但在所得稅中仍然可以視為銷售，其成本可以稅前扣除。
三、結束語
房地產企業(yè)的稅務籌劃是一項具有技巧性較強，高技術含量和綜合性較強的企業(yè)籌劃工作，相關的企業(yè)部門需要一方面要熟悉相關企業(yè)的運營狀況以及國家出臺的相關稅收法規(guī)進行認真的學習和研究。另一方面相關的房地產企業(yè)要采取相關的合理合法的運作手段，合理利用相關的納稅籌劃的方式，對企業(yè)的相關目標以及相關的實施成本進行綜合考慮，做好相關風險控制工作控制風險，這樣才能有效減少房地產相關的稅負狀況，進而有效增強企業(yè)的競爭力。
參考文獻
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關鍵詞：房地產 企業(yè)所得稅 稅務籌劃 財務運用 收益
一、房地產企業(yè)稅收情況概述
稅務籌劃，是指納稅人在國家稅法規(guī)定的范圍內，通過對經營、投資、理財、核算等一系列經濟活動的事先籌劃和安排下，充分利用國家稅收法規(guī)提供的優(yōu)惠政策及稅收法規(guī)允許范圍內的技術手段，從而盡可能的獲得“節(jié)稅”的目的，使納稅人獲得最大的稅收利益。本文主要簡述房地產企業(yè)所得稅稅收籌劃的財務運用研究，在此前提下，先對我國房地產項目稅收立法的整體情況概括如下。房地產項目從招投標、開發(fā)、建設到銷售過程中主要涉及的稅種有：企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅、印花稅、契稅等，這些稅種所對應的法規(guī)為各稅種的暫行條例，另外還有稅收部門的規(guī)章、通知等。所以，房地產企業(yè)在進行稅務籌劃時，一定要對國家相關稅收政策做到充分了解，同時要結合自身的情況進行稅務籌劃。稅務籌劃的分類根據類別的不同主要分為：行業(yè)、稅種、經營活動三種。房地產項目的科務籌劃可根據經營活動和稅種的不同來進行。
二、房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃概述
1、房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃的含義
企業(yè)所得稅是對我國內資企業(yè)和經營單位的生產經營所得和其他所得征收的一種稅?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》是1994年工商稅制改革后實行的，它把原國營企業(yè)所得稅、集體企業(yè)所得稅和私營企業(yè)所得稅統(tǒng)一起來，形成了現行的企業(yè)所得稅。它克服了原來按企業(yè)經濟性質的不同分設稅種的種種弊端，真正地貫徹了“公平稅負、促進競爭”的原則，實現了稅制的簡化和高效，并為進一步統(tǒng)一內外資企業(yè)所得稅打下了良好的基礎。企業(yè)所得稅的征稅對象是納稅人取得的所得，我國企業(yè)所得稅法將納稅人分為居民企業(yè)和非居民企業(yè)，其中居民企業(yè)是指依法在中國境內成立，或者依照外國(地區(qū))法律成立但實際管理機構在中國境內的企業(yè)。居民企業(yè)應就來源于中國境內、境外的所得作為征稅對象，包括銷售貨物所得、提供勞務所得、轉讓財產所得、股息紅利所得、利息所得、租金所得、特許權使用費所得、接受捐贈所得和其他所得。房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃是指房地產企業(yè)在依據國家相關政策及稅法規(guī)定的為前提，利用稅收法規(guī)允許范圍內的技術手段，結合企業(yè)自身生產、經營、投資和理財活動，盡可能選擇稅收利益最大化的納稅籌劃形為。
2、房地產企業(yè)所得稅稅務籌劃的財務運用分析
稅收籌劃是在法律法規(guī)的許可范圍內進行的，實質是納稅人為維護自己的權益，在遵守國家法律及稅收法規(guī)的前提下，在多種納稅方案中，對企業(yè)投資、經營、理財等事先做的籌劃和安排，以盡可能達到稅收利益最大化方案的決策，具有合法性。合理避稅的前提條件是：依法納稅、依法盡其義務，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其細則和具體稅種的法規(guī)條例，按時足額交納稅款。只有在這個基礎上，才能進行合理避稅，才能視合理避稅為企業(yè)的權利，才能受到法律和社會的認可和保護?？梢?，企業(yè)的稅收籌劃和合理避稅是一體的，在廣義上，可屬于同一個范疇。所以，房地產企業(yè)在進行企業(yè)所得稅稅務籌劃時要結合自己的實際情況，利用合法的財務手段，選擇適合自己特點的避稅籌劃措施。
(1)稅務籌劃、合理避稅有利于實現企業(yè)財務管理目標
房地產企業(yè)依據自身的特點，通過成功的避稅籌劃，可以為企業(yè)帶來最大化的稅收收益，實現企業(yè)的利潤最大化，使企業(yè)更具規(guī)模，并能更好的實現企業(yè)的財務管理目標。
(2)稅務籌劃有利于企業(yè)財務管理水平的提高
房地產企業(yè)在進行企業(yè)所得稅稅務籌劃的前提必須是合理、合法的，要求企業(yè)必須規(guī)范財務管理行為，以此為企業(yè)提供正確有效的財務決策，使企業(yè)的各項經營活動都能實現良性循環(huán)。為了達到合法的節(jié)稅目的，房地產企業(yè)必須加強經營管理和財務管理，才能使避稅籌劃方案得到最好實現。因此，開展避稅籌劃有利于規(guī)范企業(yè)財務核算，加強財務核算尤其是成本核算和財務管理，促進企業(yè)加強經營管理。
3、房地產企業(yè)所得稅的稅收籌劃案例分析
由于房地產企業(yè)項目周期跨度大，一個項目的前幾年一般都是虧損的，這時就要合理利用以前年度虧損，做好這方面的籌劃，以免錯過5年可彌補期。
案例1：某公司2000年成立，2000年應納稅所得額為-9389元，2001年應納稅所得額為-2682996.53元，2002年應納稅所得額為-1182425.88元，2003年應納稅所得額為967335.39元，2004年應納稅所得額為-754818.4元，2005年應納稅所得額為-515069.03元，2006年預計應納稅所得額仍是虧損，這時就需要進行稅務籌劃了，因為企業(yè)所得法規(guī)定，納稅人發(fā)生年度虧損的，可以用下一納稅年度的所得彌補，下一納稅年度的所得不足彌補的，可以逐年延續(xù)彌補，但是延續(xù)彌補期最長不得超過5年。如果不進行稅務籌劃，則2001年的可結轉下一年度彌補的虧損額1725050.14元就不可以彌補了，這對企業(yè)就是一種損失。后通過與銷售部的協調，加大了銷售收款回籠速度，同時控制了一部分費用，將2006年應納稅所得額做成了2515069.03元，充分利用了以前年度可彌補虧損，達到了節(jié)稅的目的。
案例2：房地產開發(fā)企業(yè)每年的招待費都很大，而稅法規(guī)定，納稅人發(fā)生的與其生產、經營業(yè)務直接相關的業(yè)務招待費，在規(guī)定的比例范圍內可據實扣除，超過標準的部分，不得在稅前扣除。而房地產開發(fā)企業(yè)每年調增的業(yè)務招待費很多，加大了企業(yè)應納稅所得額，這也需要進行稅務籌劃。本公司列了一個計劃表，按當年預計的年收入配招待費，而一些金額較大的招待費就開具會務費的發(fā)票，同時做好相關會議費證明材料，這樣一年下來需要調增的業(yè)務招待費就少了很多，減少了企業(yè)應納稅所得額，達到了節(jié)稅的目的。
案例3：某公司2003年在市中心拿到一塊地，并進入了前期開發(fā)階段，按照預計1年后就可銷售，當時有一家銷售公司與公司一大股東關系較好，公司就與該公司簽訂了銷售合同，銷售價是按當時同地段售價6500元/平米簽訂的。后因公司拿下一大片旅游用地，急需資金，市中心這個項目就暫停施工，至2006年才重新開發(fā)，而這時同地段的樓盤銷售價已達1萬多/平米，如仍按與原公司的合同售價銷售的話，公司損失慘重。經公司研究決定，終止與該公司的合作，而公司提出了300萬元的違約賠償金以及無償贈送一套150平米新房的補償要求。公司財務對這個賠償方案進行了評估，認為如果無償贈送一套150平米的新房，預計總房款為200萬，將來這200萬只能掛應收賬款，既收不到款也不能作為費用列支，而如果直接付200萬元不贈送房產，這200萬元和前面的300萬元就可以作為費用在稅前列支，因為稅法規(guī)定經濟合同的違約賠償金是可以在稅前列支的，這樣同樣是付出500萬元的代價，對所得稅的影響卻大不一樣，減少了公司應納稅所得額。后經過多次協商，公司接受了本公司的方案。
實際工作中，稅收籌劃無處不在，就看你是不是能夠多留心多思考了，只要能精心安排，合理運用稅收法規(guī)，就能達到避稅的目的。
三、結論
總之，稅收籌劃是合法的，是在不違反我國現行稅收體系法律規(guī)范的前提下進行的，并不是要企業(yè)虛報成本、虛報支出，而是要求企業(yè)在經過合理的、不違反稅收法規(guī)的前提下對企業(yè)的各經營活動和財務活動精心安排下，以達到減輕企業(yè)稅負，提高企業(yè)利潤的目的。
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房地產開發(fā)企業(yè)稅負偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業(yè)所得稅等。同時,由于房地產交易金額大,開發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大,稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外,近年來房地產開發(fā)企業(yè)受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產開發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢。因此,需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔,提高企業(yè)的獲利能力,增強企業(yè)的市場競爭力。
(二)稅務籌劃是房地產開發(fā)企業(yè)應對多變政策的有效手段
目前,我國針對房地產行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復多變,這就要求房地產開發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競爭優(yōu)勢。通過稅務籌劃既能幫助開發(fā)企業(yè)降低稅收成本,又能讓房地產開發(fā)企業(yè)在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策,針對企業(yè)實際情況制定發(fā)展規(guī)劃,有利于使企業(yè)經營緊隨國家政策、降低企業(yè)風險。
(三)稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境,健康、公平的市場規(guī)則為房地產行業(yè)健康、長遠發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下,利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業(yè)效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發(fā)現政策漏洞,有利于健全我國稅制,符合房地產行業(yè)長遠發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃策略
(一)前期準備階段稅務籌劃
房地產開發(fā)企業(yè)的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項目開發(fā)方式等。首先,企業(yè)組織形式的不同,導致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產生稅務籌劃空間。其中,子公司具有獨立的法人資格,可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策,但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司,分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款,但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此,房地產開發(fā)企業(yè)可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來源不同,項目開發(fā)方式就不同。房地產開發(fā)企業(yè)可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題,前者發(fā)生土地使用權的轉移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權轉移,不需要繳稅。因此,房地產開發(fā)企業(yè)更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節(jié)稅效益。
(二)開發(fā)建設階段稅務籌劃
開發(fā)建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規(guī)避甲供材料稅務風險的情況下,建設方采購設備優(yōu)于施工方采購。房地產開發(fā)項目具有開發(fā)周期長、項目金額大等特點,其施工設備的采購金額也很大,涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購,而非交由施工方自行采購,就可以避免繳納營業(yè)稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會有所增加。第二,權益資本籌資優(yōu)于負債籌資。負債籌資中,企業(yè)采用據實扣除方式,借款利息費用較高;權益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費用低。
(三)商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負主要是營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅,在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式,這些稅收無可避免,但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規(guī)避營業(yè)稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產開發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發(fā)企業(yè)的經營業(yè)務的廣泛性,既包括房屋銷售業(yè)務,又有裝修業(yè)務,若將二者價格分開計稅就可以在裝修業(yè)務中免去土地增值稅。
(四)物業(yè)持有階段稅務籌劃
在物業(yè)持有階段,通過對持有方式的合理選擇,房地產開發(fā)企業(yè)進行稅務籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過從房屋出租業(yè)務轉變?yōu)橥顿Y業(yè)務。房屋出租需要繳納營業(yè)稅以及附加稅費、房產稅和企業(yè)所得稅,而將房產用于投資,則不征收營業(yè)稅、房產稅以及企業(yè)所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用,應當分別進行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費,將家具、家電的出租改為出售,將電話費、水電費改為代收,就可以合理降低增值稅、營業(yè)稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業(yè)稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規(guī)的稅務籌劃能夠降低房地產開發(fā)企業(yè)的納稅成本,但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
(一)房地產開發(fā)企業(yè)對稅務籌劃認識不足
房地產業(yè)內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠,這就導致了很多企業(yè)對稅務籌劃認識不足,不能清楚地區(qū)分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業(yè)認為稅務籌劃就是偷稅漏稅,這也是現實中房地產企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看,由于在過去傳統(tǒng)的經濟體制下,企業(yè)缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自,不具備產生企業(yè)納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發(fā)展,企業(yè)的納稅意識也相對薄弱。
(二)房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計、財務等方面的專業(yè)基礎,而且要熟悉企業(yè)的整個經營流程,同時還要能夠根據自身的經營狀況,制定適合企業(yè)自身的稅務籌劃方案。因此,人員的素質要求較高,必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養(yǎng)與儲備方面就有所欠缺,稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。 (三)房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發(fā)企業(yè)帶來節(jié)稅效益,但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業(yè)在進行稅務籌劃的過程中,由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響,是稅務籌劃的結果偏離預期的目標,導致企業(yè)未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環(huán)境因素,也可能來自企業(yè)制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中,房地產開發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少,而忽視了對稅務籌劃風險的管理,規(guī)避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發(fā)企業(yè)真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃問題的對策建議
(一)增強房地產開發(fā)企業(yè)稅務籌劃意識
要想增強房地產開發(fā)企業(yè)的稅務籌劃意識,首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別,確保稅務籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發(fā)企業(yè)來說,要認識到稅務籌劃能夠給企業(yè)帶來的實際經濟利益,正確理解稅務籌劃的含義,提高稅務籌劃的意識。對房地產開發(fā)企業(yè)的管理者來說,不僅要加強對稅收法律法規(guī)的學習,樹立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念,還要對企業(yè)稅務籌劃活動予以支持,設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業(yè)服務和設置專職的稅務管理人員,以便于稅務籌劃貫穿企業(yè)整個生產經營過程。
(二)重視培養(yǎng)稅務籌劃的專業(yè)人才
一方面,房地產開發(fā)企業(yè)應加大對稅務籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度,還要定期對這些人員進行定期考核和監(jiān)督檢查,必要時要從外部聘請專業(yè)會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業(yè)務。另一方面,還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國家利益的過程當中,稅務籌劃人員應當堅守職業(yè)道德;在制訂與執(zhí)行任何稅務籌劃方案過程中,要堅持合法原則,不可因企業(yè)的私利損害國家利益,應立場鮮明地維護稅法的權威性。
一、房地產項目公司稅務籌劃簡述
（一）關于稅務籌劃的概念
關于稅務籌劃的概念，國內外學者并未達成統(tǒng)一的口徑，爭辯內容包括很多方面，例如對稅務籌劃主題的爭論以及對稅務籌劃外延的劃分，都是學者們所爭議的焦點。對于企業(yè)經營者來說，無論將稅務籌劃以何種方式定義，其中所涵蓋的包括節(jié)稅、避稅以及稅負轉嫁等內容，都應是企業(yè)經營者在進行稅務籌劃時所予以充分規(guī)劃的內容。
（二）有關房地產項目公司的稅務籌劃
房地產項目公司與普通的房地產企業(yè)、房地產集團企業(yè)相比有很大的區(qū)別，它只有生產過程而沒有再生產過程。以“項目”為本質組建的房地產項目公司，因項目的開始而開始，同時也因項的目結束而結束，因此，相較于普通公司以企業(yè)周期為基礎的統(tǒng)籌，由項目決策階段、建造階段、銷售階段以及項目終止階段組成的項目生命周期更適宜作為房地產項目公司的統(tǒng)籌感念。
根據房地產項目公司項目生命周期的不同階段，在項目實施的決策階段、造價階段、銷售階段以及清算階段均要進行相應的稅務籌劃，涉及包括契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等等多項內容。針對房地產項目公司經營及項目特性所做的稅務籌劃，要充分利用國家的稅收優(yōu)惠政策、納稅時間、行業(yè)差異、成本費用等合理手段進行相應的稅務統(tǒng)籌規(guī)劃。
二、稅務籌劃實例――以共同投資的房產項目公司稅務籌劃原則為例
有的房產項目公司沒有單獨成立法人單位，但各股東實質上對其進行共同投資、共享利潤、共同承擔投資風險。因此，此類房產項目公司所得稅應按照實質性投資收益進行稅收處理。房產項目公司形成的營業(yè)利潤額并入房產總公司當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補繳企業(yè)所得稅。
三、房產項目公司擬定稅務籌劃方案
從實際杭州稅務對房地產行業(yè)稅務認定標準看，房地產行業(yè)稅目主要有營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。營業(yè)稅金及附加的納稅基數為銷售收入，固定稅率約5.7%。土地增值稅實行預繳形式，預售收入為納稅基數按一定比例1%預繳,。企業(yè)所得稅實行預繳形式,預售收入為納稅基數按一定比例20%預計利潤，計入利潤總額納稅。
根據稅法相關法規(guī)，筆者為房產項目公司的稅務籌劃擬定以下三個方案。
方案一、利用裝修房分解銷售收入的稅收籌劃。
如房地產項目部毛坯房銷售價格800萬元，成本400萬元。需交納營業(yè)稅金及附加800*5.7%=45.6萬元，土地增值稅=(800-400-45.6)*30%=106.32萬元。合計151.92萬元。
房地產項目部裝修房銷售價格850萬元，成本450萬。把銷售價分成二部分，毛坯房銷售價750萬元，成本400萬元。裝修價格100萬元，成本50萬元。銷售房子需交納營業(yè)稅金及附加750*5.7%=42.75萬元,土地增值稅=(750-400-42.75)*30%=92.175萬元。裝修交納營業(yè)稅100*3.7%=3.7萬元。合計138.625萬元。稅收節(jié)約(151.92-138.625)*(1+25%)=16.61875萬元。而對于受讓方所征收的契稅也相應減少（800-750）*3%=1.5萬元。
此方案較簡單，操作比較方便。
方案二、成立具有法人資格的控股子公司，專門銷售該項房產。
房地產項目部裝修房銷售價格850萬元，成本450萬。把此房產以700萬元的結算價格賣給銷售公司，銷售公司再以850萬元價格出售。項目部營業(yè)稅金及附加700*5.7%=39.9萬元,土地增值稅=(700-450-39.9)*30%=63.03萬元。銷售公司營業(yè)稅=(850-700)* 5.7%=8.55萬元。合計111.48萬元。稅收又節(jié)約(138.625-111.48)*(1+25%)=33.93125萬元。
此方案較第一方案節(jié)稅，但需成立公司。
方案三、利用股權轉讓避稅。
房地產項目部通過一攬子協議將銷售行為轉化為股權轉讓。房地產項目部成立控股子公司“某某商廈有限公司”，利用注冊資金和向母公司借款建樓?？⒐ず髮⒃摽毓勺庸镜娜抗煞蒉D讓給事先確定的最終用戶，最后收回借款。在該項籌劃中，由于“某某商廈有限公司”的法人主體資格未發(fā)生改變，一切與產權過戶相關的稅種完全規(guī)避，軟件園項目部只需就股權轉讓的增值部分繳納企業(yè)所得稅即可。
此方案最節(jié)稅，但需各方配合，最繁，難操作。
另外，企業(yè)在銷售房產過程中如出現滯銷，則可將未售房產轉為出租房。企業(yè)一旦出現房產滯銷，其潛在成本的增加極其巨大，可將其出租以攤低成本。雖然出租房屋要繳納房產稅、營業(yè)稅，而且收入并入企業(yè)應納稅所得額，但稅負不會超過收入，對企業(yè)而言還是利大于弊。一些有扣除限額的二級科目注意籌劃。如屬于沒有扣除限額的會議費注意單據的齊全，避免計入有扣除限額的業(yè)務招待費等。
關鍵詞:稅收籌劃;房地產開發(fā)企業(yè);財務管理;應用
一、引言
房地產開發(fā)行業(yè)是近年來發(fā)展迅速的行業(yè)之一，房地產開發(fā)企業(yè)面臨著嚴重的市場競爭問題，而涉稅問題屬于法律層面的重要問題，如何合理繳稅、合理節(jié)稅避稅成為房地產開發(fā)企業(yè)管理人的共同問題。房地產開發(fā)本身屬于運行周期比較長的項目，企業(yè)盈利浮動空間較大，若不能提前做好稅收籌劃，房地產開發(fā)企業(yè)就不得不面對優(yōu)惠政策享受不到、多繳稅、稅務風險高的一系列問題，納稅支出也將成為企業(yè)運行成本提升的主要原因。
二、稅收籌劃概述
稅收籌劃是指企業(yè)在不違反國家稅法規(guī)定的前提下，通過事先籌劃的方式來合理避稅、節(jié)稅來達到涉稅零風險的行為，使企業(yè)自主完成的內部管理活動，能夠有效為企業(yè)控制運行成本、擴大利潤空間提供推動力，是現代企業(yè)重要的內部管理工作之一。稅收籌劃具有合法性、明確的目的性，是符合國家稅法立法意圖的企業(yè)行為，有助于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，也有助于國家經濟的穩(wěn)定發(fā)展。
三、稅收籌劃在房地產開發(fā)企業(yè)財務管理中的特點和必要性
(一)房地產開發(fā)企業(yè)財務管理稅收籌劃的特點
第一，稅收籌劃具有合法性。這一點房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃也不例外，房地產開發(fā)企業(yè)在進行稅收籌劃時必須以國家稅法為基礎，遵循國家稅法的要求，否則，就會將原本的合法稅收籌劃變成違法的逃稅，反而會增加企業(yè)的稅務風險，影響企業(yè)的正常生存和發(fā)展。第二，稅收籌劃符合房地產開發(fā)企業(yè)的運行需求。房地產開發(fā)企業(yè)進行的稅收籌劃，是為了在應交所得稅產生之前根據稅法要求、新會計準則要求、行業(yè)和自身發(fā)展需求進行合理調整，對不必要的涉稅行為進行規(guī)避，節(jié)約納稅金額，合理規(guī)避一部分不必要的稅款，最大程度上提高企業(yè)生產經營行為的合法、科學水平，控制成本支出，提高經濟效益。第三，稅收籌劃具有準確性。房地產開發(fā)企業(yè)所進行的稅收籌劃涉及企業(yè)的每一個部門，影響到各個部門的傳統(tǒng)資金運轉方式、貨物采購方式、人員調動方式，牽一發(fā)而動全身。房地產開發(fā)企業(yè)進行稅收籌劃時，必須要提高籌劃的準確性，提高每一筆資金的利用率，將每一筆利潤的分配合理化，保證財務報告中數據的準確性，保證稅收籌劃方案準確落實于企業(yè)部門中，得到順利地開展。
(二)房地產開發(fā)企業(yè)財務管理中進行稅收籌劃的必要性
1．稅收籌劃能夠提升企業(yè)的財務管理效率
在房地產開發(fā)企業(yè)的日常運行中，投融資、項目推進、應付款項支出、應收賬款回收、員工福利待遇支出都屬于財務管理問題，也都牽涉納稅問題，即使不牽涉企業(yè)納稅問題也會涉及員工個人所得稅繳納問題，可以說，幾乎所有的財務管理都與稅收籌劃有關聯。因此，房地產開發(fā)企業(yè)財務管理中加入稅收籌劃十分有必要，能夠有效提升財務管理的效率，使每一筆資金都以正確的方式、在正確的時間、用在正確的地方，切實提高企業(yè)資金利用率。
2．稅收籌劃有助于企業(yè)實現戰(zhàn)略性發(fā)展目標
房地產開發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略性發(fā)展目標歸結到底就是追逐最大的利潤，在此過程中，企業(yè)必須從控制成本、提高經濟效益兩方面入手。稅收籌劃是關系到企業(yè)稅務成本支出的重要管理活動，企業(yè)稅務管理人員進行稅收籌劃的最終目標是合理的節(jié)稅、避稅，最大程度上利用納稅優(yōu)惠政策，在法律允許的范圍內減少納稅總額，降低企業(yè)在納稅上的成本支出。稅收籌劃還關系到企業(yè)的稅務風險問題，若稅收籌劃工作不到位，企業(yè)沒有合法納稅或避稅方式不合法，都會給企業(yè)帶來更大的稅務風險，影響企業(yè)的正常運行，影響企業(yè)經濟效益的創(chuàng)造。從這兩方面來看，稅收籌劃是企業(yè)實現戰(zhàn)略性發(fā)展目標的必要工作，稅收籌劃做得好能夠推動企業(yè)盡快實現發(fā)展目標。
四、稅收籌劃在房地產開發(fā)企業(yè)財務管理中的具體應用措施
(一)提高稅收籌劃方案的可行性
房地產開發(fā)項目的開發(fā)過程中始終存在許多的不確定因素，項目的變更、國家某一方面政策的變化、市場價格的變動都會影響項目的推進和最終經濟效益。因此，房地產開發(fā)企業(yè)必須在投資項目前進行合理的評估，從土地成本、建設成本、項目收益等方面評估企業(yè)能夠從中獲取的利潤空間，提高項目的可行性。對于房地產開發(fā)企業(yè)來講，房地產開發(fā)項目是他們涉稅的大頭，項目的投資、負債、收益都會牽扯到企業(yè)的納稅金額變化，這也是房地產開發(fā)企業(yè)稅務管理人員必須聯合財務管理人員進行可行性評估的主要原因。在完成項目的評估后，稅務管理人員還要進行稅收籌劃方案的可行性評估，根據項目的融資模式、投資方式來籌劃合理的投融資時間點、方式、結算渠道，合理降低企業(yè)在此過程中的稅負。除此外，房地產開發(fā)項目中涉及的資金額度通常比較大，大筆資金收入需要集中納稅，而國家在此方面往往有一定的優(yōu)惠政策，稅務管理人員要根據國家優(yōu)惠政策調整投融資方式，盡可能多的享受優(yōu)惠，盡可能在合法合理范圍內降低企業(yè)的納稅金額。
(二)強化對稅金風險的管控力度
稅金是指房地產開發(fā)企業(yè)財務賬戶中專門用于納稅的資金，這部分資金要進行專項管理，?？顚Ｓ?，不可隨意調用。房地產開發(fā)企業(yè)的稅務管理人員的稅務籌劃工作，包括事前風險評估、事中管理、事后監(jiān)督等工作都會在稅金的應用上得到一定的體現。因此，企業(yè)財務人員要做好對稅金的監(jiān)控工作，全面開展預算、核算管理工作，并每月、每季度、每年進行稅金使用情況的分析和報告，為接下來的稅務籌劃工作提供基礎數據支持，最大程度上避免稅金風險。
(三)加強增值稅發(fā)票管理
增值稅發(fā)票是企業(yè)納稅申報、享受優(yōu)惠政策的重要工具，必須引起稅務管理人員的重視。增值稅發(fā)票與傳統(tǒng)的營業(yè)稅發(fā)票有較大的不同，房地產開發(fā)企業(yè)稅務管理人員要做好票據的管理，保證每一張發(fā)票的開具名目、細節(jié)準確，保證增值稅發(fā)票能夠在抵稅、享受優(yōu)惠時真正發(fā)揮出作用。房地產開發(fā)企業(yè)在關于資金支出的方面要尋找好的合作伙伴，確保合作伙伴能夠在資金支出后出具正確的增值稅發(fā)票，保證己方享受優(yōu)惠政策，保證成本的降低。
【關鍵詞】 房地產;合作開發(fā);稅務
一、項目合作開發(fā)方式
1.以物易物式合作建房。是指由一方提供土地使用權,另一方提供資金,雙方以各自擁有的土地使用權和房屋所有權相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。
2.項目獨立核算法。以擁有土地的一方企業(yè)為主體,另一方資金以協議借款方式參與項目的開發(fā),并約定對項目稅后利潤的分配方式。
另外,還有新設公司合作建房,開發(fā)企業(yè)采取增資或股權部分轉讓方式吸收外部投資。
在上述4種合作方式中合作方承擔的責任和享有的權力不盡相同,但對投資各方的利益分配上只要方案得當,均能達到相同的結果。
二、項目合作開發(fā)方式的稅務分析籌劃
(一)以物易物式合作建房
1.土地使用權和房屋所有權相互交換,雙方都取得了擁有部分房屋的所有權。在這一合作過程中,甲方以轉讓部分土地使用權為代價,換取部分房屋的所有權,發(fā)生了轉讓土地使用權的行為;乙方則以轉讓部分房屋的所有權為代價,換取部分土地的使用權,發(fā)生了銷售不動產的行為。合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。實際業(yè)務中由于土地使用權證在甲方。參與合作建房的開發(fā)產品如果是對外出售的商品房,因涉及辦理房產證和施工許可證等,比較復雜,實際操作性較差,一般房地產企業(yè)不會考慮此種方法。
2.以出租土地使用權為代價換取房屋所有權。如甲方將土地使用權出租給乙方若干年,乙方投資在該土地上建造建筑物并使用,租賃期滿后,乙方將土地使用權連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經營過程中,乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權,甲方是以出租土地使用權為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權的行為,對其按“服務業(yè)一租賃業(yè)”征營業(yè)稅;乙方發(fā)生了銷售不動產的行為,對其按“銷售不動產”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時,其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。
所得稅處理方面,開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目,該項目未成立獨立法人公司,開發(fā)合同或協議中約定向投資各方分配開發(fā)產品的,開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產品時,如該項目已經結算計稅成本,其應分配給投資方(即合作、合資方,下同)開發(fā)產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額;如未結算計稅成本,則將投資方的投資額視同預售收入進行相關的稅務處理。
土地增值稅方面,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅。這種方法適合參與合作建房的雙方出于自用目的,因土地出租,辦理相關產權證較困難,不適合對外出售的開發(fā)產品。
(二)項目獨立核算法
國稅發(fā)【2006】第031號規(guī)定:開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產項目,且該項目未成立獨立法人公司的,凡開發(fā)合同或協議中約定分配項目利潤的,應按以下規(guī)定進行處理:
(1)開發(fā)企業(yè)應將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當期應納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅,不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
(2)投資方取得該項目的營業(yè)利潤應視同取得股息、紅利,憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務機關出具的證明按規(guī)定補交企業(yè)所得稅。
